Con decisione dell’8 giugno 2023 la Giunta Capitolina ha approvato l’adozione della variante parziale alle Norme Tecniche di Attuazione (N.T.A.) del P.R.G. vigente, senza adottare contestualmente una variante anche degli elaborati grafici.
A motivazione di tale scelta sono state portate “la giustizia amministrativa … intervenuta con effetto demolitorio su alcune disposizioni, prima fra tutte quella contenuta nell’art. 45 co.6 delle NTA” e “le innovazioni legislative a livello regionale e nazionale”.
Con deliberazione n. 169 dell’11 dicembre 2024 l’Assemblea Capitolina ha approvato con emendamenti l’adozione della variante parziale alle Norme Tecniche di Attuazione (N.T.A.) del P.R.G.
OSSERVAZIONI ALLA VARIANTE DELLE NTA DEL PRG DI ROMA
Osservazioni generali di metodo
La individuazione di un’area sulle tavole degli elaborati grafici e la conseguente individuazione della corrispondente voce di legenda, consente di risalire all’articolo delle Norme Tecniche di Attuazione che indica le prescrizioni relative all’area presa in esame.
In termini di “metodo” non è quindi accettabile la mancata variante anche degli elaborati grafici, se non altro per l’aggiunta dell’art. 35 bis che ha introdotto i tessuti T11 (“Nuclei isolati di recente realizzazione”) non identificabili senza una loro individuazione cartografica, perché aggiunti con Ordinanza del Sindaco di Roma – Commissario Delegato ai sensi dell’OPCM n.3543/2006 Ordinanze n.343/2010 e 448/2012.
La loro definizione è peraltro impropria, se non altro perché – rispetto a quando sono stati introdotti – hanno oggi ormai quasi 15 anni di vita e non possono essere più considerati di “recente realizzazione”: una loro più esatta definizione sarebbe quella di “Nuclei realizzati nella prima metà del XXI secolo”.
Ma un motivo in più per adottare una variante anche degli elaborati grafici era soprattutto dovuto per l’individuazione cartografica dei “piani urbanistici di recupero e di riqualificazione particolareggiati” prescritti dal comma 1-ter dell’art. 2-bis del D.P.R.n. 380 del 6 giugno 2001 (“Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia”), così come sostituito dalla lettera a) del 1° comma dell’art. 10 della legge n. 120 del 2020: dispone che “nelle zone omogenee A ….., nei centri e nuclei storici consolidati e in ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione sono consentiti esclusivamente nell’ambito dei piani urbanistici di recupero e di riqualificazione particolareggiati, di competenza comunale, fatti salvi le previsioni degli strumenti di pianificazione territoriale, paesaggistica e urbanistica vigenti e i pareri degli enti preposti alla tutela”.
Allo stesso riguardo la lettera d) del 1° comma del successivo art. 3, così come modificato da ultimo dal comma 1-ter dell’art. 14 della legge n. 91 del 2022, prescrive che “rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42,, ad eccezione degli edifici situati in aree tutelate ai sensi degli articolo 136, comma 1, lettere c) e d), e 142 del medesimo decreto legislativo, nonché, fatte salve le previsioni legislative e degli strumenti urbanistici, a quelli ubicati nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali, nei centri e nuclei storici consolidati e negli ulteriori ambiti di particolare pregio storico e architettonico, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria”.
Come Responsabile allora del Circolo Territoriale di Roma dell’associazione “Verdi Ambiente e Società” (V.A.S.) ho trasmesso al Sindaco ed all’assessore all’urbanistica la nota prot. n. 50 del 29 novembre 2022, con cui ho fatto presente che “in attuazione delle suddette disposizioni le SS. LL possono far adottare dalla Giunta Capitolina una proposta di deliberazione da sottoporre alla approvazione della Assemblea Capitolina come Variante Generale per individuare ai fini della rigenerazione urbana i “piani urbanistici di recupero e di riqualificazione particolareggiati” non solo del centro storico di Roma, ma anche del resto del territorio comunale.”
In attuazione delle suddette disposizioni la Giunta Capitolina avrebbe dovuto adottare una proposta di deliberazione da sottoporre alla approvazione della Assemblea Capitolina come Variante Generale anche cartografica per individuare ai fini della rigenerazione urbana i “piani urbanistici di recupero e di riqualificazione particolareggiati” all’interno delle zone territoriali omogenee A, che ai sensi della lettera a) del 1° comma dell’art. 107 delle vigenti Norme Tecniche di Attuazione del P.R.G. sono classificate come tali “le componenti della Città storica, salvo gli Ambiti di valorizzazione”.
Le “componenti” della città storica sono state individuate dai tessuti da T1 a T10 (artt. da n. 24 a n. 42 della NTA del PRG): ad essi si sono aggiunti i tessuti T11.
Ai fini della rigenerazione urbana la Variante Generale avrebbe potuto essere estesa anche del resto del territorio comunale.
La proposta della Giunta Capitolina si limita invece a modificare parzialmente soltanto le Norme Tecniche di Attuazione del P.R.G. del Comune di Roma, senza modificare contestualmente anche gli elaborati grafici: in tal modo consente all’iniziativa privata una totale libertà di scelta soprattutto sulle aree in cui applicare in particolar modo la rigenerazione urbana.
A tal ultimo riguardo nelle premesse della proposta di deliberazione viene fatta la seguente affermazione: “la tendenza attuale attribuisce alla rigenerazione urbana, o meglio alle varie attività che possono essere ricondotte a tale definizione, un ruolo strategico e propulsivo nei confronti di una domanda di trasformazione crescente e diffusa e non sempre facilmente intercettabile, che richiede un approccio integrato di diverse politiche settoriali e nuovi strumenti, in grado di recepire e valorizzare le istanze provenienti dai territori, riconnettendo le ragioni della sostenibilità, dell’equità e del rafforzamento del capitale sociale con la scarsità delle risorse economiche disponibili e la tipicità delle procedure della Pubblica Amministrazione”.
Più avanti nelle premesse viene specificato che una delle finalità della variante si può sintetizzare nella “maggiore flessibilità dello strumento di pianificazione al fine di facilitarne la sua applicazione anche per favorire processi di rigenerazione”.
Ne deriva che con la sola modifica delle N.T.A. del PRG si vuole soprattutto soddisfare in modo dichiarato la domanda di trasformazione crescente dei costruttori, consentendo la rigenerazione urbana anche nella città storica, ma in violazione palese dei suddetti articoli 2-bis e 3 del DPR n. 380/2001.
Riguardo alla città storica viene integrato il comma 3 dell’art. 24 delle N.T.A. con l’aggiunta del seguente testo finale: “Le componenti comprese nella Città storica sono “Zone di recupero del patrimonio edilizio esistente”, ai sensi dell’art. 27, legge n. 457/1978.”
In aperta violazione dell’art. 3 del DPR n. 380/2001 appare la sostituzione del testo del comma 2 di tutti gli articoli dedicati ai tessuti (da 26 a 42), secondo la cui lettera a) “per le finalità di ripristino, sono consentite le necessarie e conseguenti variazioni di sagoma e sedime”, che il D.P.R. 380/2001 impone invece di mantenere.
La stessa violazione è ravvisabile nelle lettere e) del 2° comma degli articoli 31, 32, 33 e 34 delle N.T.A., dove la norma statale viene “interpretata”, dal momento che si parla di “aumento di Vft fino al 10%, finalizzata ad una migliore configurazione architettonica in rapporto al contesto – con riguardo ai piani specializzati (piani-terra, piani atipici intermedi, coronamenti)”.
Anche nella successiva lettera f) del 2° comma degli articoli 31, 32, e 33 delle N.T.A. è ravvisabile la stessa violazione, dal momento che si parla invece di “aumento di SUL e Vft”.
Alla lettera b) del 3° comma dell’art. 31 delle N.T.A. si parla di “volumi demoliti … recuperati attraverso: una diversa sagoma dei nuovi edifici”.
Osservazioni puntuali di merito
Articolo 6, comma 6 (Classificazioni d’uso) – Non se ne capisce l’abrogazione: si propone il mantenimento del testo vigente.
Articolo 7, comma 23 (Monetizzazione dei parcheggi non reperiti) – Non si condivide la modifica, perché esclude l’obbligo in capo al Comune che va invece mantenuto nel caso di incasso dei proventi della monetizzazione, lasciando così libertà al privato.
Articolo 12, comma 4 (intervento diretto o diretto convenzionato) – Non sono accettabili le eliminazioni apportate, perché lascerebbero consentire questi due tipi di intervento anche negli Ambiti di Valorizzazione della città storica, nelle aree naturali protette e nei Parchi Agricoli, dove le norme vigenti autorizzano invece solo interventi indiretti.
Si propone il mantenimento del testo vigente.
Articolo 12, comma 5 (intervento indiretto) – Per le ragioni espresse riguardo al comma precedente, non sono accettabili le eliminazioni apportate.
Si propone il mantenimento del testo vigente.
Articolo 12, comma 6 (interventi diretti ed indiretti) – Per le ragioni espresse riguardo ai due commi precedenti, si propone di eliminare questa modifica.
Articolo 12, comma 8 – Per le ragioni espresse riguardo ai commi precedenti, si propone di eliminare questa modifica, che lascia maggiore libertà al privato.
Articolo 16, comma 2 (Carta della Qualità) – Non si condivide l’abrogazione, perché esclude dalla Carta della Qualità i beni della Carta dell’Agro ed i beni culturali e paesaggistici, che vanno mantenuti anche per obbligare ad includere nella Carta della Qualità i beni culturali e paesaggistici che venissero vincolati in futuro.
Articolo 16, comma 3 (Carta della Qualità) – Si propone di cancellare l’ultimo periodo della modifica, perché fa prevalere le categorie d’intervento e le destinazioni d’uso alla Guida per la qualità degli interventi.
Articolo 16, comma 5 (Carta della Qualità) – Non si condivide la modifica perché esclude le lettere b) e c) di cui va mantenuta invece la rispettiva casistica, anche per obbligare la salvaguardia delle visuali dei beni culturali e paesaggistici che venissero vincolati in futuro.
Articolo 21, comma 1 (Incentivi per il rinnovo edilizio e la rigenerazione urbana) – Si propone di integrare la modifica con l’aggiunta del seguente testo: “Gli incentivi urbanistici non si utilizzano comunque nei casi in cui gli standard urbanistici siano già soddisfatti”.
Articolo 21, comma 2 (Incentivi per il rinnovo edilizio e la rigenerazione urbana) – La maggiorazione di SUL costituisce comunque di fatto un aumento del consumo di suolo.
Articolo 21, comma 5 (Incentivi per il rinnovo edilizio e la rigenerazione urbana) – Si propone di integrare il primo periodo con il seguente testo: “Agli immobili esterni alla Città Storica si applicano anche le maggiorazioni di SUL di cui alle lettere b), c), d) ed e)”.
Articolo 21, comma 8 bis (Incentivi per il rinnovo edilizio e la rigenerazione urbana) – In caso di mancata e contestuale Variante anche degli elaborati grafici, si propone di aggiungere il seguente testo: “Con successiva propria deliberazione l’Assemblea Capitolina si impegna a definire sugli elaborati grafici la perimetrazione degli Ambiti urbani di rigenerazione.
Nelle more l’amministrazione autorizza solo eventuali proposte private senza alcun incentivo della SUL”.
Articolo 21 bis, comma 2 (Edifici abbandonati e degradati) – Dal momento che il recupero può riguardare anche immobili siti nella Città Storica, si propone di aggiungere il seguente testo: “Nel caso di immobili ricadenti nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, c’è obbligo di rispetto dell’ultimo periodo della lettera d) dell’art. 3 del D.P.R. n. 380/2001”, secondo cui “gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria”.
Articolo 21-ter (Registro dei crediti edilizi) – “Roma Capitale istituisce il Registro dei crediti edilizi dove annota le informazioni dei crediti edilizi generati e utilizzati nel territorio a seguito della realizzazione degli interventi” – Si prevede la registrazione dei crediti edilizi, senza prescriverne la una realizzazione contestuale agli interventi che li hanno generati: in tal modo si consente ai costruttori di prendersi il tempo che serve per scegliere un’area dove realizzarli sfruttando la massima rendita di posizione.
Se il credito edilizio deriva dalla demolizione di un edifico sito nella città storica, la sua ricostruzione potrebbe avvenire anche in aree al di fuori della città storica, sfruttando magari i premi di cubatura, bypassando così per di più l’obbligo di mantenere invece gli stessi volumi.
Articolo 24, comma 20 (Tessuti della Città Storica) – La Città Storica dichiarata Patrimonio UNESCO dell’Umanità è soggetta a vincolo paesaggistico individuato nella Tavola 24_374_B, per cui occorre la preventiva ed obbligatoria autorizzazione paesaggistica, come fin qui sancito dal TAR di Roma con sentenza n. 17967 del 30 novembre 2023.
Il Protocollo n. 57701 dell’8 settembre 2009 d’intesa tra Comune e Ministero per i Beni e le Attività culturali (oggi Ministero della Cultura), richiamato del tutto impropriamente anche nelle Norme del P.T.P.R., riguarda un parere meramente consultivo della Sovrintendenza statale riguardante per giunta beni del centro storico non vincolati.
Si propone di sostituire la modifica con il seguente testo: “Le disposizioni del comma 19 si applicano secondo le modalità stabilite dall’art. 11 delle vigenti Norme del P.T.P.R. del Lazio”.
Articolo 25, comma 4 (Tessuti della Città Storica) – La modifica proposta è illecita, perché costituisce una violazione della prescrizione relativa agli immobili ricadenti nelle zone omogenee A di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, dove c’è obbligo di rispetto dell’ultimo periodo della lettera d) dell’art. 3 del D.P.R. n. 380/2001, secondo cui “gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove siano mantenuti sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente e non siano previsti incrementi di volumetria”.
Se ne chiede l’eliminazione.
Articolo 25, comma 5 (Tessuti della Città Storica) – Se ne chiede l’eliminazione per gli stessi motivi di cui al comma precedente.
Articolo 25, comma 11 (Tessuti della Città Storica) – Se ne chiede l’eliminazione per gli stessi motivi di cui al precedente comma 4.
Articolo 25, comma 15 (Tessuti della Città Storica) – In caso di mancata e contestuale Variante anche degli elaborati grafici, si propone di aggiungere il seguente testo: “Con successiva propria deliberazione l’Assemblea Capitolina si impegna a definire sugli elaborati grafici la perimetrazione per quadranti delle case vacanza, stabilendo per ognuno il numero e la cubatura massima ammissibili delle case vacanza.
Nelle more l’amministrazione non autorizza ulteriori case vacanza”.
Articolo 25, comma 16 (Tessuti della Città Storica) – Non si condivide l’abrogazione e si propone di mantenere il testo vigente che tutela le sale cinematografiche, integrandolo nel modo seguente: “Gli spazi chiusi rimanenti vanno destinati prevalentemente ad attività culturali, aprendo spazi polifunzionali come ‘terzi luoghi’ che comprendano librerie, biblioteche, spazi studio, teatrali, musicali, di attività d’arte e cultura in senso ampio che quindi siano indirizzati ad accogliere la comunità e a offrire uno spazio culturale per tutte le generazioni“.
Articolo 31, comma 2, lettera e) (Tessuti di espansione novecentesca a fronti continue) – Non si condivide l’ “aumento di Vft fino al 10%”, che va eliminato dal testo perché in violazione dell’art. 3 del DPR n. 380/2001
Articolo 31, comma 3, lettera b) (Tessuti di espansione novecentesca a fronti continue) – Non si condividono i “volumi demoliti … recuperati attraverso: una diversa sagoma dei nuovi edifici”, testo che va eliminato perché in violazione dell’art. 3 del DPR n. 380/2001.
Articolo 32, comma 2, lettera e) (Tessuti di espansione novecentesca a lottizzazione edilizia puntiforme) – Non si condivide l’ “aumento di SUL e Vft”, che va eliminato dal testo perché in violazione dell’art. 3 del DPR n. 380/2001.
Articolo 33, comma 2, lettera e) (Tessuti di espansione novecentesca con impianto moderno e unitario) – Non si condivide l’ “aumento di SUL e Vft”, che va eliminato dal testo perché in violazione dell’art. 3 del DPR n. 380/2001.
Articolo 34, comma 2, lettera b) (Edifici isolati) – Non si condividono gli interventi di demolizione e ricostruzione “anche con aumento di SUL”, che vanno eliminati dal testo perché in violazione dell’art. 3 del DPR n. 380/2001.
Articolo 34, comma 2, lettera d) (Edifici isolati) – Non si condividono gli interventi di demolizione e ricostruzione “con aumento di Vft fino al 10%”, che va eliminato dal testo perché in violazione dell’art. 3 del DPR n. 380/2001.
Articolo 35 bis (Nuclei isolati di recente realizzazione) – Si propone di sostituire il titolo dell’articolo con il seguente: “Nuclei realizzati nella prima metà del XXI secolo”.
In caso di mancata e contestuale Variante anche degli elaborati grafici, si propone di aggiungere il seguente testo: “Con successiva propria deliberazione l’Assemblea Capitolina si impegna a definire sugli elaborati grafici la perimetrazione dei Tessuti T11-Nuclei isolati di recente realizzazione.
Nelle more l’amministrazione autorizza solo eventuali proposte private nel rispetto dell’art. 3 del DPR n. 380/2001”
Articolo 53, commi 6, 7 e 8 (Ambiti per Programmi Integrati) – Non se ne condivide l’abrogazione perché eliminano la partecipazione della cittadinanza.
Articolo 54, comma 17 (Ambiti per Programmi Integrati) – Non se ne condivide la modifica perché elimina la specifica dei casi in cui il Programma integrato può apportare modifiche alle prescrizioni del PRG, senza che ne costituisca variante.
Articolo 76, comma 1 (Agro Romano) – Non se ne condivide la modifica perché abbassa la superficie del lotto minimo da 10 ettari a tre ettari, consentendone una “rururbanizzazione” con un evidente aumento del consumo di suolo.
Va mantenuto il testo vigente.
Articolo 76, comma 1 (Agro Romano) – Non se ne condivide la modifica per gli stessi motivi di cui al precedente comma 1.
Va mantenuto il testo vigente.
Articolo 85, comma 2 bis (Sottozona: verde per la fruizione della costa) – Non si condivide l’ultimo periodo della modifica, perché esenta dal calcolo degli standard urbanistici che invece è bene rispettare.
Articolo 105, comma 3 (Reti e impianti radiotelevisivi e della telefonia mobile) – Si propone di aggiungere il seguente comma 3 bis: “Con successiva propria deliberazione l’Assemblea Capitolina si impegna ad approvare una apposita Variante Generale del P.R.G. con la finalità di dare la possibilità di installare su traliccio anche più impianti di telefonia mobile, individuando tutte le aree che si renderanno necessarie per garantire la trasmissione delle comunicazioni sull’intero territorio cittadino.
Una pianificazione di settore del genere deve puntare ad individuare nella maniera più generale possibile le aree prevalentemente pubbliche su cui il Comune consentirà poi l’istallazione anche di più impianti di telefonia mobile a tutte quelle società di telecomunicazione che si aggiudicheranno gli appositi bandi di gara indetti dalla amministrazione comunale: per tutte le eventuali rimanenti aree di proprietà privata verrà impartita una specifica disciplina volta a dettare prioritariamente le regole a garanzia sempre di un servizio pubblico.
La disciplina della suddetta Variante è dettata dall’apposito Regolamento di cui al comma 6 dell’art. 8 della legge n. 36/2001”
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In caso di mancata e contestuale Variante anche degli elaborati grafici, occorre che siano perimetrati in particolare:
– gli “Ambiti urbani di rigenerazione” (articolo 21, comma 8 bis);
– le “Case vacanza” (articolo 25, comma 15);
– le “Reti e impianti radiotelevisivi e della telefonia mobile” (art. 105, comma 3).
Dott. Arch. Rodolfo Bosi
