Il 9 agosto 2024 la Giunta regionale del Lazio, su proposta dell’assessore competente all’Urbanistica Pasquale Ciacciarelli, ha adottato la proposta di legge n. 171 “Semplificazioni e misure incentivanti il governo del territorio”.
Nelle intenzioni della Giunta il provvedimento, composto da 21 articoli, ha l’obiettivo di mettere in campo un nuovo modello dell’urbanistica nel Lazio, riorganizzando la legislazione regionale attraverso una serie di modifiche e di innovazioni in materia di governo del territorio e delle politiche della casa.
Dal momento che si tratta di una riforma organica, o meglio di una vera e propria “controriforma”, è opportuno esaminarne i contenuti articolo per articolo, con delle puntuali osservazioni che potrebbero essere fatte proprie e presentate da una o più forze politiche in sede di approvazione definitiva della proposta da parte del Consiglio Regionale.
Sono state fin qui pubblicate le osservazioni ai primi 9 articoli della proposta di legge: proseguiamo con le osservazioni agli articoli 10, 11, 12 e 13.
Art. 10
(Modifiche alla legge regionale 2 luglio 1987, n. 36 “Norme in materia di attività urbanistico – edilizia e snellimento delle procedure” e successive modificazioni)
Comma 1, lettera a) – Si propone di sopprimere alla lettera e) del comma 1 dell’articolo 1 della legge regionale n. 36/1987 le parole: “, per ogni singola funzione prevista,”.
Non si vuole che il limite massimo del 30% non sia consentito per ogni singola funzione prevista: si tratta di una inaccettabile soppressione.
Comma 1, lettera b) – Si propone di aggiungere – dopo la lettera f), del comma 1 dell’articolo 1 – la seguente:
“f bis) ferma la preventiva approvazione unitaria del piano o del programma di cui al comma 1, l’attuazione di comparti di intervento, al fine di consentire la realizzazione parziale delle previsioni edificatorie attraverso convenzionamenti autonomi, purché sia garantita l’autonomia funzionale di ogni singolo comparto ovvero sia garantita la fruibilità e funzionalità degli interventi edilizi con opere atte ad assicurare le necessarie infrastrutture per la mobilità, nonché la dotazione di aree per servizi pubblici o di uso pubblico, contenute nel piano attuativo approvato in misura proporzionale alle previsioni edificatorie attuate.”
Non è accettabile la realizzazione parziale di un piano o di un programma con l’attuazione di comparti di intervento attraverso convenzionamenti autonomi, perché comporta il rischio che non vengano poi più attuati i rimanenti comparti, come è già successo in diversi casi (anche per fallimento della ditta costruttrice).
Comma 1, lettera c) e lettera d) – Si propone di sopprimere al comma 3 dell’articolo 1 le parole: “con deliberazione consiliare nelle ipotesi di cui al comma 1, lettere b), c), e d) ovvero”.
Il testo vigente prescrive una apposita deliberazione del Consiglio Comunale:
a) per l’adeguamento dello strumento urbanistico generale alle normative e/o ai regolamenti di carattere sovraordinato;
b) il reperimento, all’esterno dei nuclei edilizi abusivi oggetto della variante prevista dall’ articolo 1 della legge regionale 2 maggio 1980, n. 28 (Norme concernenti l’abusivismo edilizio ed il recupero dei nuclei edilizi sorti spontaneamente) e successive modifiche, delle aree per il verde, i servizi pubblici ed i parcheggi quando sussista la comprovata impossibilità di soddisfare tali esigenze nell’ambito dei nuclei medesimi;
c) le modifiche del perimetro di comprensori oggetto di recupero urbanistico ai sensi della l.r. 28/1980 e della legge 28 febbraio 1985, n. 47 (Norme in materia di controllo dell’attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie) e successive modifiche, operate al fine di inserire nel comprensorio edifici adiacenti.
La proposta consente solo deliberazioni della Giunta Comunale, perché alla lettera d) sopprime le parole: “nelle ipotesi di cui al medesimo comma 1, lettere e) ed f)”.
Entrambe le modifiche sono inaccettabili.
Comma 1, lettera e) – Si propone di sopprimere al comma 3 dell’articolo 1 le parole: “nelle ipotesi di cui al comma 1, lettere e) ed f),”
Si tratta di una soppressione inaccettabile per le stesse ragioni espresse alle lettere c) e d).
Comma 1, lettera f) – Si propone di aggiungere dopo il comma 3 dell’articolo 1 il seguente:
“3 bis. Il presente articolo si applica anche ai piani attuativi, previsti nel comma 1, decaduti nonché, limitatamente alle parti non ancora attuate, a quelli ripianificati dallo strumento urbanistico comunale, purché ad esso ancora conformi.”.
Per i piani attuativi decaduti valgono le stesse osservazioni portate per la realizzazione parziale di un piano o di un programma con l’attuazione di comparti di intervento attraverso convenzionamenti autonomi.
Per il resto la modifica relativa alla ripianificazione può essere considerata accettabile.
Comma 1, lettera g) – Si propone di inserire dopo la lettera e) del comma 2 dell’articolo 1 bis la seguente:
“e bis) le cubature poste oltre i 5 metri di altezza di ogni interpiano, ove non sia prevista la presenza costante di addetti, relative a edifici destinati ad attività, tra loro sempre compatibili, industriali e della logistica; tali cubature restano escluse dal computo della volumetria consentita dal piano attuativo, fermo restando il rispetto dell’altezza massima e del rapporto di copertura imposti dal piano. A seguito dell’applicazione di tale modifica, la dotazione di standard urbanistici deve risultare già soddisfatta dal piano stesso. Le cubature di cui alla presente lettera non possono essere riconvertite ad altro uso;”
Non è accettabile considerare che non costituiscano variante anche le cubature poste oltre i 5metri di altezza di ogni interpiano.
Comma 1, lettera h) – Si propone di inserire dopo il comma 2 dell’articolo 1 bis il seguente: “2 bis. Le modifiche, previste nel comma 2, possono essere apportate, con le procedure previste nel comma 3, anche ai piani attuativi, di cui all’articolo 1, comma 1, decaduti nonché, limitatamente alle parti non ancora attuate, a quelli ripianificati dallo strumento urbanistico comunale, purché ad esso ancora conformi.”
Per i piani attuativi decaduti valgono le stesse osservazioni portate per la realizzazione parziale di un piano o di un programma con l’attuazione di comparti di intervento attraverso convenzionamenti autonomi.
Per il resto la modifica relativa alla ripianificazione può essere considerata accettabile.
Comma 1, lettera i) – Si propone di aggiungere dopo il comma 3 ter dell’articolo 1 bis il seguente: “3 quater. Qualora le modifiche di cui alle lettere da a) a p), previste nel comma 2, non interessino aree o comparti compresi all’interno di beni di cui all’articolo 134, comma 1, lettere a), b) e c), del d.lgs. 42/2004, non è necessario il parere previsto nell’articolo 55 del PTPR.”
Si tratta di una precisazione inutile, oltre che sbagliata, dal momento che l’art. 55 del PTPR riguarda i “Piani attuativi in zona vincolata” e non aree o comparti non soggette a vincolo paesaggistico e richiede per di più una relazione paesaggistica e non un “parere”.
Comma 1, lettera j) – Si propone di sostituire il comma 1 dell’articolo 1 ter con il seguente: “1. La Giunta comunale, anche su istanza del soggetto attuatore, entro sessanta giorni dalla data di presentazione dell’istanza, effettua l’accertamento delle condizioni per l’utilizzo del permesso di costruire convenzionato, previsto nell’articolo 28 bis, comma 1, del d.p.r. 380/2001 e, con la medesima deliberazione, autorizza l’acquisizione al patrimonio comunale delle aree da cedere a titolo di standard urbanistici, determina i corrispettivi dovuti, individua le opere di urbanizzazione primaria e secondaria, approva i relativi progetti, stabilisce l’utilizzo del costo di costruzione e di eventuali oneri straordinari e autorizza la stipula della convenzione.”
Rispetto al vigente testo, la proposta aggiunge in più il seguente: “con la medesima deliberazione, autorizza l’acquisizione al patrimonio comunale delle aree da cedere a titolo di standard urbanistici, determina i corrispettivi dovuti, individua le opere di urbanizzazione primaria e secondaria, approva i relativi progetti, stabilisce l’utilizzo del costo di costruzione e di eventuali oneri straordinari e autorizza la stipula della convenzione”.
Si tratta di un testo che sfrutta il 2° comma dell’art. 28 bis del DPR 380/2001 che prescrive l’approvazione della convenzione con delibera del Consiglio Comunale ma fa salva una eventuale diversa previsione regionale, che non si considera comunque accettabile.
Comma 1, lettera k) – Si propone di abrogare il comma 2 dell’articolo 1 ter, che prevede l’approvazione della convenzione con deliberazione della Giunta Comunale, in difformità dal comma 2 dell’art. 28 bis del DPR 380/2001, che però fa salva diversa previsione regionale.
Vale l’osservazione fatta alla precedente lettera j).
Comma 1, lettera l) – Si propone di inserire dopo l’articolo 4 il seguente: “
Art. 4 bis
(Incremento di aree per servizi pubblici o di uso pubblico)
1 . I Comuni, per ridurre il consumo di nuovo suolo, incrementare la dotazione di alloggi sociali e assicurare una migliore utilizzazione del suolo trasformabile, con la procedura di cui all’articolo 4 della presente legge, possono incrementare la dotazione di aree per servizi pubblici o di uso pubblico, anche attraverso l’utilizzo di zone agricole, limitatamente al soddisfacimento della sola quota di aree per spazi pubblici attrezzati parco e per il gioco e lo sport.”
In modo del tutto contraddittorio si parla di ridurre il consumo di nuovo suolo per consentire subito dopo l’incrementazione della dotazione di aree per servizi pubblici o di uso pubblico, anche attraverso l’utilizzo di zone agricole, limitatamente al soddisfacimento della sola quota di aree per spazi pubblici attrezzati parco e per il gioco e lo sport, sul presupposto che queste aree non costituiscano consumo di nuovo suolo e sul mutamento della destinazione d’uso delle zone agricole.
Art. 11
(Modifiche alla legge regionale 6 luglio 1998, n. 24 “Pianificazione paesistica e tutela dei beni e delle aree sottoposti a vincolo paesistico” e successive modificazioni)
Comma 1, lettera a) – Si propone di sostituire al comma 2 dell’art. 23 le parole “sui principali quotidiani a diffusione regionale” con le seguenti: “con le modalità di cui all’articolo 32 della legge 18 giugno 2009, n. 69 (Disposizioni per lo sviluppo economico, la semplificazione, la competitività nonché in materia di processo civile) e successive modifiche”;
L’art. 31 della legge nazionale citata, n. 69 del 18 giugno 2009, ha obbligato – a partire dal 1 gennaio 2010 – la pubblicazione di atti e provvedimenti amministrativi aventi effetto di pubblicità legale con la pubblicazione nei propri siti informatici da parte delle amministrazioni e degli enti pubblici obbligati. Osservazione accolta.
Comma 1, lettera b) – Si propone di sostituire il comma 7 bis dell’articolo 23 con il seguente: “7 bis. La Regione effettua il primo aggiornamento del PTPR trascorsi tre anni dall’approvazione, procedendo, in particolare, ad una modifica delle classificazioni per zona delle aree che risultino soggette a cambiamenti naturalistici e morfologici, tenendo conto, ai sensi dell’articolo 145, comma 2, del d.lgs. 42/2004, dei Piani territoriali e di settore regionali approvati.”
Il vigente testo del comma 7 bis dell’art. 23 della legge regionale n. 24/1998 dispone testualmente che “la Regione effettua il primo aggiornamento del PTPR trascorsi cinque anni dall’approvazione del PTPR stesso”: viene correttamente modificato il testo, portando a tre gli anni entro cui procedere all’adeguamento del PTPR, che deve ancora avvenire benché sia stato approvato con Deliberazione del Consiglio Regionale n. 5 del 21 aprile 2021, pubblicato sul B.U.R.L. n. 56 del 10 giugno 2021, Supplemento n. 2.
Il citato 2° comma dell’art. 145 del D.Lgs. n. 42/2004 dispone testualmente che “i piani paesaggistici possono prevedere misure di coordinamento con gli strumenti di pianificazione territoriale e di settore, nonché con i piani, programmi e progetti nazionali e regionali di sviluppo economico.”
Le “misure di coordinamento” non comportano una necessaria “modifica delle classificazioni per zona delle aree che risultino soggette a cambiamenti naturalistici e morfologici”, anche perché c’è l’obbligo di rispettare il successivo 3° comma dell’art. 145, ai sensi del quale “le previsioni dei piani paesaggistici di cui agli articoli 143 e 156 non sono derogabili da parte di piani, programmi e progetti nazionali o regionali di sviluppo economico, sono cogenti per gli strumenti urbanistici dei comuni, delle città metropolitane e delle province, sono immediatamente prevalenti sulle disposizioni difformi eventualmente contenute negli strumenti urbanistici, stabiliscono norme di salvaguardia applicabili in attesa dell’adeguamento degli strumenti urbanistici e sono altresì vincolanti per gli interventi settoriali.
Per quanto attiene alla tutela del paesaggio, le disposizioni dei piani paesaggistici sono comunque prevalenti sulle disposizioni contenute negli atti di pianificazione ad incidenza territoriale previsti dalle normative di settore, ivi compresi quelli degli enti gestori delle aree naturali protette.”
Art. 12
(Modifiche alla legge regionale 11 agosto 2008, n. 15 “Vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia” e successive modificazioni)
Comma 1, lett. a) – Si propone di sostituire al comma 1 dell’art. 32 le parole “in una provincia diversa rispetto a quella in cui ricade il comune” sono sostituite dalle seguenti: “in un comune diverso rispetto a quello”;
Si vuole ridurre la scelta della residenza del Commissario ad acta in un Comune diverso rispetto a quello in cui ricade il Comune nei cui confronti è stato attivato l’esercizio del potere sostitutivo, anziché nella Provincia in cui ricade il Comune commissariato.
In modo inaccettabile si vuole che il Commissario ad acta possa essere residente anche in un Comune limitrofo a quello commissariato.
Comma 1, lett. a) – Si propone di aggiungere alla fine del comma 1 dell’art. 32 le seguenti parole: “Si prescinde da tale requisito per i tecnici aventi residenza nei capoluoghi di provincia.”
Si tratta di un distinguo che non elimina il vizio di legittimità della lett. a) precedente.
Art. 13
(Modifiche alla legge regionale 11 agosto 2009, n. 21 “Misure straordinarie per il settore edilizio ed interventi per l’edilizia residenziale sociale” e successive modificazioni)
Comma 1, lett. a) – Si propone di sostituire la lettera d) del comma 1 bis dell’articolo 3 ter con la seguente: “d) la determinazione del valore del canone calmierato, che per gli alloggi ubicati nel territorio di Roma Capitale non può essere superiore al prezzo di euro 8/mq e per gli alloggi ubicati negli altri comuni del Lazio non può essere superiore al prezzo di euro 7/mq”.
Il valore del canone calmierato viene innalzato da 5 ad 8 euro/mq per gli alloggi ubicati nel territorio di Roma Capitale, e da 4 a 7 ero/mq. per gli alloggi ubicati negli altri comuni del Lazio.
Si tratta di aumenti inaccettabili.
Comma 1, lett. b) – Si propone di sostituire la lettera f) del comma 1 bis dell’articolo 3 ter con la seguente: “f) le condizioni e le modalità dell’eventuale alienazione degli alloggi alla scadenza del vincolo di cui alla lettera b), nonché la determinazione del prezzo di vendita, che non può essere superiore alle quotazioni OMI, mediate tra il valore massimo ed il valore medio del semestre antecedente il trasferimento di proprietà, maggiorate dell’ISTAT, calcolato dalla data di ritiro del permesso di costruire alla data di ottenimento dell’agibilità dell’edificio;”
Si vuole specificare che le quotazioni medie dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) del semestre antecedente al trasferimento della proprietà, debbono essere “mediate” tra il valore massimo ed il valore medio del semestre antecedente il trasferimento di proprietà, maggiorate dell’ISTAT, calcolato dalla data di ritiro del permesso di costruire alla data di ottenimento dell’agibilità dell’edificio.
Modifica tutto sommato accettabile.
Comma 1, lett. c) – Si propone di sostituire la lettera f bis) del comma 1 bis dell’articolo 3 ter con la seguente: “f bis) le condizioni e le modalità dell’eventuale alienazione degli alloggi prima della scadenza del vincolo di locazione di cui alla lettera b), decorsi almeno sette anni, esclusivamente al conduttore, che non sia titolare di un diritto di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di un alloggio adeguato alle esigenze del nucleo familiare, nel comune in cui è localizzato l’alloggio oggetto del contratto di locazione a canone calmierato, che ne faccia richiesta scritta al locatore, ad un prezzo di vendita non superiore al 70 per cento della media delle quotazioni medie e massime OMI del semestre antecedente il trasferimento di proprietà;”
Rispetto al testo vigente si vuole precisare che il locatore non sia titolare di un diritto di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di un alloggio adeguato alle esigenze del nucleo familiare, nel comune in cui è localizzato l’alloggio oggetto del contratto di locazione a canone calmierato e si innalza in modo inaccettabile il prezzo di vendita anche alle quote massime OMI.
Comma 1, lett. d) – Dopo il comma 1 bis, dell’articolo 3 ter, si propone di inserire i seguenti commi: “1 bis 1. La Giunta, con apposita deliberazione, determina il valore minimo di alienazione degli alloggi sia per Roma capitale che per i restanti comuni del Lazio. Tali nuovi importi per
l’alienazione degli alloggi si applicano a tutti gli interventi finalizzati al reperimento di alloggi a canone calmierato per “social housing”, ai sensi della presente legge e, più in generale, ad ogni altro intervento, comunque ricadente nella tipologia di “social housing”, nell’ambito della Regione Lazio, ove la disciplina di tali interventi faccia riferimento in tutto o in parte alla presente legge e al Regolamento di attuazione e integrazione.
1 bis 2. Gli alloggi di edilizia sociale a canone calmierato, acquistati dai conduttori alle condizioni e modalità previste nella presente legge e nel regolamento di attuazione e integrazione di cui al comma 1 bis, possono essere successivamente eventualmente alienati, nell’arco dei quindici anni dalla originaria sottoscrizione del contratto di locazione, solo ai soggetti aventi i requisiti previsti dalla presente legge e dal regolamento di attuazione e integrazione. Alla scadenza del vincolo dei quindici anni, il prezzo di vendita dell’alloggio sarà quello previsto, ai sensi dell’articolo 3 ter, comma 1 bis, lett. f).”
Si ritengono accettabili i commi inseriti.
Comma 1, lett. e) – Si propone di apportare al comma 4 bis dell’articolo 16 le seguenti modifiche: 1) le parole: “comma 1, lettera a)” sono sostituite dalle seguenti: “comma 2”;
2) dopo le parole: “di cui alla l. 167/1962” sono inserite le seguenti: “, ancorché decaduti o ripianificati,”.
Si ritengono accettabili le modifiche apportate.
Comma 1, lett. f) – Al comma 4 quinquies dell’articolo 16 si propone , dopo le parole: “e successive modifiche,” si propone di inserire le seguenti: “nonché dalle imprese di costruzione,”.
Si ritiene accettabile la modifica apportata.
Comma 1, lett. g) – Si propone di apportare all’articolo 17 le seguenti modifiche:
1) al comma 1, dopo le parole: “ambiti urbanistici compresi nei piani di zona,” sono inserite le seguenti: “ancorché decaduti o ripianificati,”;
2) alla lettera b) del comma 1, dopo le parole: “nell’ambito del piano di zona,” sono inserite le seguenti: “ancorché decaduto o ripianificato,”;
3) alla lettera a) del comma 2, dopo le parole: “(Disposizioni per favorire l’acquisizione di aree fabbricabili per l’edilizia economica e popolare)”, sono inserite le seguenti: “ancorché decaduti o ripianificati”;
4) al comma 3, dopo le parole: “dei piani di zona, anche se decaduti”, sono inserite le seguenti: “, ancorché ripianificati”;
5) al comma 5, dopo le parole: “diritto allo studio, i comuni” sono inserite le seguenti: “, con apposita deliberazione di consiglio comunale,”;
6) al comma 5, dopo le parole: “possono variare” sono inserite le seguenti: “, con le procedure di cui all’articolo 1 della l.r. n. 36/1987,”;
7) al comma 5, dopo le parole: “nel limite massimo” è inserita la seguente: “complessivo”;
8) alla fine del comma 5, sono aggiunte le parole: “A tale scopo il comune istituisce apposito registro ove annotare progressivamente le varianti di cui all’alinea precedente e le relative percentuali raggiunte.”
Per le modifiche da 1 a 4 è accettabile l’avvenuta ripianificazione, ma non anche l’avvenuta decadenza.
Le rimanenti modifiche da 5 ad 8 sono accettabili .
Comma 2 – Si propone la seguente precisazione: “Le disposizioni previste dall’art. 3 ter, comma 1bis, lettera d) della l.r. 21/2009, come modificato
dalla presente legge, non si applicano ai contratti già stipulati alla data di entrata in vigore della presente legge.”
Fermo restando quanto già osservato per la lettera a) del 1° comma, la precisazione è accettabile
