Il 9 agosto 2024 la Giunta regionale del Lazio, su proposta dell’assessore competente all’Urbanistica Pasquale Ciacciarelli, ha adottato la proposta di legge n. 171 “Semplificazioni e misure incentivanti il governo del territorio”.
Nelle intenzioni della Giunta il provvedimento, composto da 21 articoli, ha l’obiettivo di mettere in campo un nuovo modello dell’urbanistica nel Lazio, riorganizzando la legislazione regionale attraverso una serie di modifiche e di innovazioni in materia di governo del territorio e delle politiche della casa.
Dal momento che si tratta di una riforma organica, o meglio di una vera e propria “controriforma”, è opportuno esaminarne i contenuti articolo per articolo, con delle puntuali osservazioni che potrebbero essere fatte proprie e presentate da una o più forze politiche in sede di approvazione definitiva della proposta da parte del Consiglio Regionale.
Continuiamo con le osservazioni all’art. 2 che ha riguardato tutta una serie di modifiche della legge regionale n. 7 del 18 luglio 2017 (“Disposizioni per la rigenerazione urbana e per il recupero edilizio” e successive modificazioni”), facendo presente che – 9 giorni prima della adozione della proposta di legge n. 171/2024 – con deliberazione n. 570 del 30 luglio 2024 la Giunta Regionale ha adottato la proposta di legge n. 170 del 30 luglio 2024 che a sua volta introduce all’art. 3 delle modifiche a sé stanti della legge regionale n. 7/2017.
Articolo 2 (Modifiche alla legge regionale 18 luglio 2017, n. 7
“Disposizioni per la rigenerazione urbana e per il recupero edilizio” e successive modificazioni)
Comma 1, lettera a) – Si propone di abrogare il testo della lettera f) del 1° comma dell’art. 1 della legge regionale n. 17/2017 che dispone testualmente la seguente finalità: “f) promuovere e tutelare l’attività agricola, il paesaggio e l’ambiente, contenere il consumo di suolo quale bene comune e risorsa non rinnovabile che esplica funzioni e produce servizi ecosistemici nonché favorire l’effettivo utilizzo agricolo attraverso il riuso o la riqualificazione, anche con la demolizione e la ricostruzione, di fabbricati esistenti utilizzando le tecniche ed i materiali tipici del paesaggio rurale; in tale contesto la Regione incentiva la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente nelle aree agricole, promuovendo misure volte a disincentivare l’abbandono delle coltivazioni, a sostenere il recupero produttivo, la rigenerazione delle aree agricole dismesse od obsolete, il ricambio generazionale in agricoltura e lo sviluppo dell’imprenditorialità agricola giovanile”.
Non è assolutamente condivisibile la volontà di non voler più promuovere e tutelare l’attività agricola, il paesaggio e l’ambiente, contenere il consumo di suolo quale bene comune e risorsa non rinnovabile.
Comma 1, lettera b) – Si propone di sostituire il testo relativo agli “interventi diretti” di cui alla lettera c) del 2° comma dell’art. 1 della legge regionale n. 17/2017 con il seguente testo: “gli interventi previsti dagli articoli 5 e 6 sono sempre consentiti indipendentemente dalla classificazione del paesaggio di cui alle Tavole A del PTPR, purché ricadenti nelle porzioni di territorio urbanizzate ai sensi del comma 7, salvo quanto previsto dall’articolo 5, comma 2, per gli interventi di miglioramento sismico”.
Oltre agli interventi diretti, si propone di consentire la realizzazione anche degli “interventi per il miglioramento sismico e per l’efficientamento energetico degli edifici”, ma solo se ricadenti nelle porzioni di territorio urbanizzate, indipendentemente dalla classificazione del paesaggio di cui alle tavole A del PTPR.
Dal momento che la classificazione del paesaggio di cui alle tavole A del PTPR riguarda anche le aree soggette a vincolo paesaggistico che rendono sovraordinate le rispettive norme di tutela di eventuale inedificabilità, si propone di escludere queste porzioni di territorio.
Comma 1, lettera c) – Dopo il 2° comma dell’art. 1 della legge regionale n. 7/2017 si propone di aggiungere il seguente comma 2 bis: “2 bis. Nelle aree naturali protette per le quali è stato approvato il piano di gestione, gli interventi di cui alla presente legge sono consentiti, previo nulla osta di cui all’articolo 28 della legge regionale 6 ottobre 1997, n. 29 (Norme in materia di aree naturali protette regionali) e successive modifiche, nel rispetto delle previsioni del suddetto piano, nelle porzioni di territorio urbanizzate ai sensi del comma 7. Nelle aree naturali protette, per le quali non è stato approvato il piano di gestione, gli interventi di cui alla presente legge, sono consentiti, previo nulla osta di cui all’articolo 28 della l.r. 29/1997, nelle porzioni di territorio urbanizzate, ai sensi del comma 7, in conformità a quanto previsto, per le zone A di cui all’articolo 7, comma 4, lettera a), numero 1), della l.r. 29/1997 , dall’articolo 8, comma 4, lettera a), della l.r. 29/1997 e, per le zone B di cui all’articolo 7, comma 4, lettera a), numero 2), della l.r. 29/1997, dall’articolo 8, comma 5.”
Premesso che quello previsto dall’art. 26 delle legge regionale n. 29/1997 è comunemente chiamato “piano di assetto” di un parco naturale regionale o di una riserva naturale regionale, e non “piano di gestione” che per definizione avrebbe una valenza di indirizzo non prescrittiva, con un “piano di assetto” definitivamente approvato appare una stridente contraddizione consentire interventi nelle porzioni di territorio urbanizzate ma nel rispetto delle previsioni dello stesso “piano di assetto” che non può che averle previste a monte in sede di redazione ed averle conseguentemente pianificate.
Non è accettabile questa disposizione, dal momento che consente una possibile sanatoria edilizia.
Non è accettabile per gli stessi motivi nel caso di “piano di assetto” non ancora approvato e quindi in vigenza delle “misure di salvaguardia” di cui all’art. 8 della legge regionale n. 29/1997: la proposta vorrebbe consentire sia porzioni di territorio urbanizzate tanto nelle zone A di rilevante interesse naturalistico, paesaggistico e culturale quanto nelle zona B (di valore naturalistico, paesaggistico e culturale contraddistinta da maggior grado di antropizzazione) dello schema di Piano regionale delle aree naturali protette che ulteriori porzioni di territorio urbanizzate oltre quelle già consentite dalla lettera a) del 4° comma e dal 5° comma dell’art. 8 della legge regionale n. 29/1997.
Comma 1, lettera d) – Dopo il comma 7 dell’art. 1 della legge regionale n. 7/2017 la proposta vorrebbe aggiungere il seguente comma 7 bis: “7 bis. Gli interventi previsti dalla presente legge sono consentiti per gli edifici la cui superficie ricada, per almeno il 30 per cento, nelle porzioni di territorio urbanizzate di cui al comma 7.”
Si propone di fatto di aumentare di un 30% la superficie delle porzioni di territorio urbanizzate: non è accettabile un aumento del genere.
Comma 1, lettera e) – Il testo vigente della lettera d) del 4° comma dell’art. 2 della legge regionale n. 7/2017 dispone: “d) le premialità per il rinnovo del patrimonio edilizio esistente, per la realizzazione di opere pubbliche e/o per cessioni di aree aggiuntive in misura non superiore al 35 per cento della superficie lorda esistente”.
La proposta vorrebbe portare al 60% l’aumento della premialità, a più del doppio della superficie.
Si tratta di un aumento inaccettabile anche in termini di consumo di suolo, oltre che di “regalo” all’iniziativa edilizia privata.
Comma 1, lettera f) – Quasi per giustificare l’eccessiva premialità del 60%, la proposta premette che la premialità può essere eventuale.
Per gli stessi motivi precedenti, la modifica non è accettabile.
Comma 1, lettera g) – Si propone di sostituire il testo del comma 2 dell’articolo 3 (“delle medie e grandi strutture di vendita di cui all’articolo 24, comma 1, lettere b) e c), della legge regionale 18 novembre 1999, n. 33 (Disciplina relativa al settore commercio) e successive modifiche e integrazioni”) con le seguenti: “di grandi strutture di vendita, di cui all’articolo 22, comma 1, lettera c), della legge regionale 6 novembre 2019, n. 22 (Testo unico del commercio) e successive modifiche”.
La modifica è accettabile dal momento che viene recepita la legge n. 22 del 2019 che all’art. 107 ha abrogato la legge regionale n. 33/1999.
Comma 1, lettera h) – Si propone di sopprimere la parola “servizi” dal testo della lettera a) del comma 6 dell’articolo 3 della legge regionale n. 7/2017.
Non è accettabile la soppressione dei “servizi” perché sono pienamente compatibili con le categorie funzionali residenziale, turistico ricettivo e direzionale.
Comma 1, lettera i) – Si propone di sopprimere la parola “servizi” dal testo della lettera b) del comma 6 dell’articolo 3 della legge regionale n. 7/2017.
Non è accettabile la soppressione dei “servizi” perché sono pienamente compatibili con le categorie funzionali produttivo e direzionale.
Comma 1, lettera j) – Dopo l’articolo 3 della legge regionale n. 7/2027 si propone di inserire il seguente art. 3 bis:
“Art. 3 bis
(Ambiti territoriali di delocalizzazione)
1. I comuni, con una o più deliberazioni di consiglio comunale da approvarsi ai sensi dell’articolo 1, commi 2 e 3, della legge regionale 2 luglio 1987, n. 36 (Norme in materia di attività urbanistico-edilizia e snellimento delle procedure) e successive modifiche, individuano, anche su proposta dei privati, specifici e puntuali ambiti territoriali nei quali, per la presenza di vincoli urbanistici di inedificabilità, di aree del demanio marittimo, di fasce di rispetto delle strade pubbliche, ferroviarie, igienico-sanitarie e tecnologiche, di aree con destinazioni urbanistiche relative ad aspetti strategici ovvero al sistema della mobilità, delle infrastrutture e dei servizi pubblici generali, nonché agli standard previsti nel decreto del Ministero dei lavori pubblici 2 aprile 1968 n. 1444 (Limiti inderogabili di densità edilizia, di altezza, di distanza fra i fabbricati e rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e spazi pubblici o riservati alle attività collettive, al verde pubblico o a parcheggi da osservare ai fini della formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti, ai sensi dell’articolo 17 della L. 6 agosto 1967, n. 765) e successive modifiche o di aree tutelate per legge, ai sensi dell’articolo 142 del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei beni culturali e del paesaggio, ai sensi dell’articolo 10 della legge 6 luglio 2002, n. 137) e successive modifiche, sono consentiti, previa acquisizione di idoneo e valido titolo abilitativo, previsto nel d.p.r. 380/2001 o del permesso di costruire convenzionato, previsto nell’articolo 28 bis del d.p.r. 380/2001, interventi di demolizione degli edifici esistenti con delocalizzazione totale in diversi ambiti individuati con le medesime deliberazioni.
2. L’intervento di delocalizzazione comporta il riconoscimento di una volumetria o di una superficie lorda aggiuntive rispetto a quelle preesistenti nella misura massima del 40 per cento, in superamento degli indici edificatori. Resta ferma la possibilità di cessione, anche a titolo gratuito, all’amministrazione comunale dell’area rimasta libera; in tal caso la bonifica della stessa, ove necessario, è a carico del proponente, da regolare con atto d’obbligo.
3. L’intervento di cui al presente articolo, inoltre, può prevedere, a esclusione del mutamento finalizzato all’apertura di grandi strutture di vendita di cui all’articolo 22, comma 1, lettera c), della l.r 22/2019, il mutamento della destinazione d’uso tra quelle compatibili o complementari come di seguito individuate:
a) residenziale, turistico ricettivo, direzionale e commerciale limitatamente agli esercizi di vicinato;
b) produttivo, direzionale e commerciale limitatamente alle medie e grandi strutture di vendita.
4. Al fine di promuovere la qualità urbanistica, edilizia e architettonica degli ambiti territoriali di riqualificazione e recupero edilizio, le premialità consentite dal presente articolo sono aumentate del 5 per cento nel caso in cui gli interventi siano realizzati mediante la procedura del concorso di progettazione.
5. Per la realizzazione degli interventi di cui al presente articolo si applicano le disposizioni di cui all’articolo 8.”
Si premette che fra le aree soggette a vincolo paesaggistico ai sensi del D.Lgs. n. 42/2004 vengono ricomprese solo le “aree tutelate per legge” (vincolo Galasso) indicate all’art. 142 e non anche quelle parimenti tutelate con provvedimento amministrativo indicate all’art. 136 (“Beni paesaggistici”), che andrebbero caso mai aggiunte.
Si propone di fatto la compensazione urbanistica, richiesta anche dai privati costruttori, delle aree soggette a vincolo di inedificabilità, con una premialità sia del volume che della superficie lorda del 40% che è maggiore fino al doppio dello stesso Piano Casa assorbito nella legge regionale n. 7/2017, senza nemmeno la necessità ma solo la possibilità di cessione delle aree anche a titolo gratuito.
Si propone per di più un ulteriore premio del 5% nel caso in cui gli interventi siano realizzati mediante la procedura del concorso di progettazione e la possibilità di tutta una serie di cambi di destinazione d’uso.
Si consente di fatto soprattutto al privato di andare a costruire altrove con un premio del 40% e senza l’obbligo di cessione gratuita (come è fino ad oggi accaduto con le compensazioni urbanistiche di Roma) o addirittura con la possibilità di farsi pagare la cessione.
Non si tratta di una “semplificazione” non certo a vantaggio dell’interesse pubblico generale, ma di un vero e proprio regalo ai costruttori, che è del tutto inaccettabile.
Comma 1, lettera k) – Si propone di sostituire l’art. 4 della legge regionale n. 7/2017 con il seguente:
“Art. 4
(Disposizioni per il mutamento di destinazione d’uso degli immobili)
1. Al fine di razionalizzare il patrimonio edilizio esistente, nonché di promuovere e agevolare la riqualificazione di aree urbane degradate con presenza di funzioni eterogenee e tessuti edilizi disorganici o incompiuti nonché di edifici o di complessi edilizi in stato di degrado o di abbandono o dismessi o inutilizzati o in via di dismissione, i comuni, entro il termine perentorio del 31 dicembre 2024, possono prevedere nei propri strumenti urbanistici generali, con apposita deliberazione di consiglio comunale, da approvare mediante le procedure previste nell’articolo 1, commi 2 e 3, della l.r. 36/1987, l’ammissibilità, previa acquisizione di idoneo titolo abilitativo previsto nel d.p.r. 380/2001, di interventi di ristrutturazione edilizia, compresa la demolizione e ricostruzione, di singoli edifici aventi una superficie lorda complessiva fino ad un massimo di 10.000 metri quadrati, con mutamento della destinazione d’uso tra le categorie funzionali, previste nell’articolo 23 ter del d.P.R. 380/2001, con esclusione di quella rurale, oppure possono escludere del tutto l’applicazione del presente articolo.
2. Con la deliberazione prevista nel comma 1, i comuni devono individuare espressamente i mutamenti di destinazione d’uso ammissibili tra le categorie funzionali previste nell’articolo 23 ter del d.P.R. 380/2001, per ognuna delle zone omogenee del piano regolatore generale; possono, inoltre, limitare i mutamenti, escludendo specifici edifici o aree, nonché individuando superfici inferiori al limite massimo previsto nel comma 1.
3. Decorso il termine previsto nel comma 1, senza che la deliberazione sia stata approvata, gli interventi previsti nel comma 1, in presenza dei presupposti e delle finalità di cui al comma 1, si applicano in via diretta, previa richiesta di idoneo titolo abilitativo edilizio previsto nel d.p.r. 380/2001, agli edifici esistenti per una superficie lorda non superiore a 1.500 metri quadrati, purché non ricadenti:
a) nell’ambito di consorzi industriali e di piani degli insediamenti produttivi;
b) all’interno delle zone omogenee D previste nel D.M. n. 1444/1968;
c) nelle zone individuate come insediamenti urbani storici nel PTPR.
4. Gli interventi di cui al presente articolo non possono prevedere l’apertura di grandi strutture di vendita previste dall’articolo 22, comma 1, lettera c), della l.r. 22/2019.
5. Sono fatte salve le deliberazioni dei consigli comunali già approvate al momento della entrata in vigore della presente legge.”
Rispetto al vigente testo dell’art. 4 della legge regionale n. 7/2017, che rimane sostanzialmente identico, si propone in più di consentire la realizzazione degli interventi di cui al 1° comma direttamente da parte dei privati costruttori, ma per una superficie lorda non superiore a 1.500 mq.: si tratta di un ennesimo “regalo” ai costruttori che non va a vantaggio dell’interesse pubblico.
Comma 1, lettera l) – Si propone di sostituire il comma 1 dell’articolo 5 della legge regionale n. 7/2017 con il seguente:
“1. Al fine di incentivare gli interventi di miglioramento sismico e di efficientamento energetico, sono consentiti, previa acquisizione di idoneo titolo abilitativo previsto nel d.p.r. 380/2001, interventi di ampliamento del 20 per cento della volumetria o della superficie lorda esistente degli edifici a destinazione residenziale, per un incremento massimo di 70 metri quadrati di superficie; per gli edifici a destinazione non residenziale l’incremento massimo è di 150 metri quadrati.”
La finalità di incentivare gli interventi di miglioramento sismico e di efficientamento energetico appare più un pretesto per consentire una premialità anche in questo caso, che non si può accettare.
Comma 1, lettera m) – Si propone di aggiungere alla fine del comma 2 dell’art. 5 della legge regionale n. 7/2017 le seguenti parole: “alla fine del comma 2, dell’articolo 5, sono aggiunte le seguenti parole: “Gli interventi di efficientamento energetico devono garantire, se l’edificio è inferiore alla classe C, il miglioramento di due classi di certificazione energetica e di una classe, se l’edificio è in classe C o superiore.
Gli interventi di miglioramento sismico sono consentiti in tutto il territorio comunale, indipendentemente dal requisito del territorio urbanizzato previsto nell’articolo 1, comma 7.”
L’aggiunta proposta è del tutto accettabile.
Comma 1, lettera n) – Si propone di sopprimere il secondo periodo del comma 3 dell’art. 5 della legge regionale n. 7/2017 che ha il seguente testo: “Tali interventi si applicano agli edifici legittimi o legittimati, per i quali sia stato rilasciato il titolo edilizio in sanatoria, anche se ricadenti nelle zone omogenee E di cui al decreto del Ministero dei lavori pubblici 1444/1968.”
Non si capiscono le ragioni di una simile soppressione sotto il profilo della “semplificazione”.
Lettera a) del comma 4 dell’art. 5 della legge regionale n . 7/2017 – Si mette in grande evidenza che con deliberazione n. 570 del 30 luglio 2024 la Giunta regionale ha adottato la proposta di legge n. 170 del 30 luglio 2024 che all’art. 3 al comma 70 dell’art. 9 della legge regionale n. 19/2022 propone di sostituire alla lettera a) del comma 4 dell’articolo 5 le parole: “parti esistenti” con le seguenti: “superfici preesistenti a carattere accessorio o pertinenziale”.
Non si capiscono le ragioni per cui la stessa modifica non sia stata riportata anche nella proposta di legge n. 171/2024
Comma 1, lettera o) – Si propone di sostituire il testo del 1° comma dell’art. 6 della legge regionale n. 7/2017 con il seguente: “1. Per il perseguimento di una o più delle finalità previste nell’articolo 1, previa acquisizione di idoneo titolo abilitativo previsto nel d.p.r. 380/2001, sono sempre consentiti interventi di ristrutturazione edilizia di singoli edifici, per i quali è consentito un incremento fino al 15 per cento della volumetria o della superficie lorda esistente, ad eccezione degli edifici produttivi, per i quali l’incremento massimo consentito non può superare il 10 per cento della superficie coperta; sono, inoltre, sempre consentiti interventi di demolizione e ricostruzione di singoli edifici o loro porzioni, con incremento fino a un massimo del 30 per cento della volumetria o della superficie lorda esistente, ad eccezione degli edifici produttivi per i quali l’incremento massimo consentito non può superare il 20 per cento della superficie coperta. Tali interventi sono consentiti anche con aumento delle unità immobiliari.”;
Rispetto al testo vigente, che consente un incremento massimo del 20% per gli interventi tanto di ristrutturazione edilizia quanto di demolizione e ricostruzione, la proposta abbassa al 15% l’incremento per la ristrutturazione edilizia (disincentivandola) mentre innalza al 30% l’incremento per la demolizione e ricostruzione (incentivandola ancor di più).
Rispetto all’incremento del 10% consentito dal vigente testo per gli edifici produttivi in entrambi i suddetti casi, la proposta mantiene un incremento del 10% della superficie coperta per i casi di ristrutturazione edilizia, mentre innalza al 20% l’incremento per i casi di demolizione e ricostruzione.
Si tratta di un ennesimo favoreggiamento dell’interesse privato, in danno dell’interesse pubblico, che non può essere accettato.
Comma 1, lettera p) – Dopo il comma 1 dell’art. 6 della legge regionale n. 7/2017 si propone di inserire il seguente:
“1 bis. Per il perseguimento di una o più delle finalità previste nell’articolo 1, previa acquisizione di idoneo titolo abilitativo previsto nel d.p.r. 380/2001, sono inoltre consentiti, in aggiunta a quelli di cui al comma 1, interventi di recupero di superfici o volumi preesistenti a carattere accessorio o pertinenziale, ancorché non computati ai fini del rilascio del titolo edilizio, ad esclusione di quelli funzionali e connessi all’attività agricola.
Tale recupero di volumi o superfici è consentito fino al 20 per cento del volume o della superficie di ogni edificio e fino ad un massimo di 70 metri quadrati.
Le parti recuperate assumono la destinazione dell’edificio di riferimento.”
La proposta aggiunge una ulteriore premialità anche agli interventi di recupero di superfici o volumi preesistenti a carattere accessorio o pertinenziale, ancorché non computati ai fini del rilascio del titolo edilizio, ad esclusione di quelli funzionali e connessi all’attività agricola.
Si tratta anche qui di un ennesimo favoreggiamento dell’interesse privato, in danno dell’interesse pubblico, che non può essere accettato anche perché non tiene conto dell’obbligo di rispettare gli standard urbanistici.
Comma 1, lettera q) – Il comma 2 dell’art. 6, dedicato agli “interventi diretti”, è sostituito dal seguente: “2. Nell’ambito degli interventi di cui al comma 1, è consentito:
a) il mantenimento della destinazione d’uso in essere;
b) i mutamenti di destinazione d’uso, nel rispetto delle destinazioni previste dagli strumenti urbanistici vigenti, indipendentemente dalle percentuali previste dagli strumenti urbanistici comunali per ogni singola funzione, nonché dalle modalità di attuazione, dirette o indirette, e da altre prescrizioni previste dagli stessi;
c) i mutamenti di destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale, previsti nell’articolo 23 ter del d.p.r. 380/2001;
d) il mantenimento, per gli edifici a destinazione mista, di una o più delle destinazioni esistenti anche con quote diverse;
e) nel rispetto di quanto previsto alle lettere precedenti, il mutamento di destinazione d’uso effettuato nell’ambito dell’intervento di ristrutturazione edilizia che interessi almeno il 70 per cento dell’edificio, senza incremento della volumetria o della superficie lorda esistente.”
Viene sostituito il testo del 2° comma dell’art. 6 per aggiungere le lettere d) ed e).
Non è accettabile mantenere per gli edifici a destinazione mista una o più delle destinazioni esistenti anche con quote diverse.
Non è parimenti accettabile il mutamento di destinazione d’uso di un edifico ristrutturato per almeno il 70%.
Comma 2 dell’art. 6 della legge regionale n. 7/2017 – Si mette in grande evidenza che con deliberazione n. 570 del 30 luglio 2024 la Giunta regionale ha adottato la proposta di legge n. 170 del 30 luglio 2024 che all’art. 3 alla lettera b) del comma 70 dell’art. 9 della legge regionale n. 19/2022 modifica il 2° comma dell’art. 6 della legge regionale n. 7/2017 secondo il seguente testo:
“b) il comma 2 dell’articolo 6 è sostituito dal seguente:
“2. Nell’ambito degli interventi di cui al comma 1, oltre al mantenimento della destinazione d’uso, sono altresì consentiti i cambi di destinazione d’uso nel rispetto delle destinazioni d’uso previste dagli strumenti urbanistici generali vigenti, indipendentemente dalle percentuali previste dagli strumenti urbanistici comunali per ogni singola funzione nonché dalle modalità di attuazione, dirette o indirette, e da altre prescrizioni previste dagli stessi.
Sono, altresì, consentiti i cambi all’interno della stessa categoria funzionale di cui all’articolo 23 ter del d.p.r. 380/2001 e successive modifiche”.
Dal momento che il suddetto testo è parzialmente un doppione del testo della proposta di legge n. 171/2024, si pone il problema che non possono coesistere 2 testi non identici dello stesso 2° comma dell’art. 6: si rende necessario un coordinamento che arrivi a definire quanto meno un testo unico per entrambe le proposte di legge.
Comma 1, lettera r) – Si propone di abrogare il comma 3 dell’art. 6 della legge regionale n. 7/2017, che è dedicato alla tutela delle funzioni degli immobili già destinati alle attività cinematografiche ed a centri culturali polifunzionali.
Non è accettabile l’abrogazione tanto degli interventi di ristrutturazione e di demolizione e ricostruzione con una premialità del 20% del volume o della superficie quanto degli interventi per il recupero di volumi e delle superfici accessorie e pertinenziali degli edifici esistenti.
Comma 1, lettera s) – Si propone di sostituire il comma 4 dell’art. 6 della legge regionale n. 7/2017, che consente con un aumento fino ad un massimo del 30% di attività commerciali, artigianali e di servizi con il seguente: “4. Per le sale cinematografiche e i centri culturali polifunzionali chiusi o dismessi alla data del 31 dicembre 2023, sono consentiti, in modalità diretta e dopo il decimo anno dalla data di chiusura o dismissione, interventi di ristrutturazione edilizia o di demolizione e ricostruzione, senza incremento della superficie lorda esistente, per l’introduzione di cambi di destinazione d’uso finalizzati alla completa riconversione funzionale, verso le destinazioni consentite dalle norme dello strumento urbanistico comunale.
Nel caso venga mantenuto, alla destinazione originaria, almeno il 30 per cento della superficie lorda esistente, l’incremento di cui al comma 3, lettera a), è aumentato di un ulteriore 10 per cento.
Per le sale cinematografiche e i centri culturali polifunzionali attivi e funzionanti alla data del 31 dicembre 2023, sarà possibile il mutamento di destinazione d’uso finalizzato alla completa riconversione, solo ove siano trascorsi 15 anni continuativi dalla data di chiusura o dismissione dell’attività.”
È accettabile consentire interventi di ristrutturazione edilizia o di demolizione e ricostruzione, senza incremento della superficie lorda esistente, per l’introduzione di cambi di destinazione d’uso finalizzati alla completa riconversione funzionale, verso le destinazioni consentite dalle norme dello strumento urbanistico comunale.
Non è invece accettabile l’incremento di un ulteriore 10% di quello consentito dalla lettera a) del comma 3, anche perché alla precedente lettera r) è stato abrogato.
Non è parimenti accettabile la completa riconversione di sale cinematografiche e di centri culturali polifunzionali in caso di loro chiusura o dismissione di attività da 15 anni continuativi, anche per la contraddittoria previsione di consentire tale operazione per sale cinematografiche e centri culturali polifunzionali attivi e funzionanti alla data del 31 dicembre 2023.
Comma 1, lettera t) – Si propone di aggiungere al testo del 6° comma dell’art. 6 le seguenti parole: “, ad eccezione delle previsioni di cui al comma 4, limitatamente agli interventi di ristrutturazione edilizia”.
È accettabile limitare la eccezione esclusivamente agli interventi di ristrutturazione edilizia, senza incremento della superficie lorda esistente, per l’introduzione di cambi di destinazione d’uso finalizzati alla completa riconversione funzionale, verso le destinazioni consentite dalle norme dello strumento urbanistico comunale.
Comma 1, lettera u) – Si propone di inserire al comma 1 dell’articolo 8 della legge regionale n. 7/2017, che è dedicato alle “Dotazioni territoriali e disposizioni comuni”, dopo le parole: “di cui agli articoli 3 le seguenti: “, 3 bis”.
Non è accettabile l’inserimento del comma 3 bis per le ragioni esposte alla precedente lettera j (“Ambiti territoriali di delocalizzazione”).
Comma 1, lettera v) – Si propone di sostituire le parole “queste ultime” del primo periodo del comma 1 dell’articolo 8 della legge regionale n. 7/2017 con le seguenti: “questi ultimi, che possono essere reperiti su aree adiacenti all’intervento ovvero su aree accessibili all’interno di un raggio di influenza di 1.000 metri dall’area di intervento,”.
È accettabile reperire gli standard urbanistici in eccesso su aree accessibili all’interno di un raggio di influenza di 1.000 metri dall’area di intervento a condizione che venga esclusa la loro monetizzazione.
Comma 1 dell’art. 8 della legge regionale n. 7/2017 – Si mette in grande evidenza che con deliberazione n. 570 del 30 luglio 2024 la Giunta regionale ha adottato la proposta di legge n. 170 del 30 luglio 2024 che alla lettera c) del comma 70 dell’art. 9 della legge regionale n. 19/2022 propone le seguenti modifiche del 1° comma dell’art. 8: “ al comma 1 dell’articolo 8:
1) le parole: “devono prevedere la cessione all’amministrazione di aree per gli standard urbanistici di cui agli articoli 3 e 5 del decreto del Ministero dei lavori pubblici 1444/1968” sono sostituite dalle seguenti: “tale da esigere il reperimento di ulteriori standard urbanistici secondo i parametri minimi previsti dagli articoli 3 e 5 del decreto del Ministero dei lavori pubblici 1444/1968, devono prevedere la cessione di queste ultime all’amministrazione comunale”;
2) dopo le parole: “possono essere monetizzati” sono inserite le seguenti: “previa valutazione del comune eseguita secondo le disposizioni del proprio ordinamento”;
3) dopo le parole: “inferiore a 500 mq” sono inserite le seguenti: “, previa valutazione del comune,”.
Non si capiscono le ragioni per cui la stessa modifica non sia stata riportata anche nella proposta di legge n. 171/2024
Comma 1, lettera w) – Si propone di inserire al comma 2 dell’articolo 8 della legge regionale n. 7/2017, che è dedicato alle “Dotazioni territoriali e disposizioni comuni”, dopo le parole: “di cui agli articoli 3 le seguenti: “, 3 bis”.
Non è accettabile l’inserimento del comma 3 bis per le ragioni esposte alla precedente lettera j (“Ambiti territoriali di delocalizzazione”).
Comma 1, lettera x) – Al comma 3 dell’articolo 8 della legge regionale n. 7/2017, dopo le parole: “delle premialità” sono inserite le seguenti: “, dei mutamenti di destinazione d’uso”.
Non è accettabile che la deroga venga estesa anche ai mutamenti della destinazione d’uso.
Comma 1, lettera Y) – Si propone di inserire al comma 10 dell’articolo 8 della legge regionale n. 7/2017, che è dedicato alle “Dotazioni territoriali e disposizioni comuni”, dopo le parole: “di cui agli articoli 3 le seguenti: “, 3 bis”.
Non è accettabile l’inserimento del comma 3 bis per le ragioni esposte alla precedente lettera j (“Ambiti territoriali di delocalizzazione”).
Comma 1, lettera z) – Si propone di aggiungere dopo il comma 10 dell’art. 8 della legge regionale n. 7/2017 i seguenti: “10 bis. Gli interventi di cui agli articoli 3, 3 bis, 4 e 6, con una superficie lorda esistente superiore a 1.000 metri quadrati, sono consentiti previa acquisizione di idoneo titolo abilitativo, il cui ottenimento è subordinato all’esito di una apposita conferenza dei servizi, ai sensi e per gli effetti di cui alla legge 7 agosto 1990, n. 241 (Nuove norme in materia di procedimento amministrativo e di diritto di accesso ai documenti amministrativi) e successive modifiche, convocata entro novanta giorni dall’istanza di intervento, con la partecipazione delle amministrazioni interessate dall’intervento.
Nella conferenza di servizi la struttura regionale competente in materia urbanistica esprime un parere sulla conformità alla presente legge. Nella convocazione della conferenza di servizi l’ufficio comunale preposto al rilascio dei titoli abilitativi allega per ciascuna proposta un apposito parere tecnico contenente:
a) le verifiche sulla legittimità delle consistenze edilizie e sull’applicabilità della presente legge, con puntuale riferimento alla disposizione in cui rientra l’intervento proposto;
b) la verifica sui dati dimensionali;
c) la verifica sulla quantità e sulla localizzazione delle aree di cessione per gli standard urbanistici ovvero, in sostituzione, sulla loro monetizzazione.
10 ter. Gli interventi previsti negli articoli 5 e 6 sono ammessi anche nei comuni dotati di programma di fabbricazione.
10 quater. Qualora gli interventi di cui agli articoli 5 e 6 afferiscano alla prima casa, è riconosciuta ai comuni la facoltà di consentire, con deliberazione del consiglio comunale, una riduzione fino al massimo del 30 per cento del contributo dovuto in riferimento agli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria.
10 quinquies. Nel caso in cui la disciplina di tutela e di uso, di cui al PTPR, non consenta la ristrutturazione edilizia, i cambi di destinazione d’uso previsti dagli articoli 3, 4 e 6, possono essere realizzati, senza incrementi di volume o superficie, contestualmente ad interventi di restauro o risanamento conservativo.”
Alla lettera k) del comma 1 dell’art. 2 della proposta di legge si sostituisce il testo dell’art. 4 della legge regionale n. 7/2017, il cui 3° comma consente interventi in via diretta sugli edifici esistenti per una superficie lorda non superiore a 1.500 metri quadrati: ora, in modo contraddittorio, vengono consentiti con una apposita conferenza dei servizi gli interventi di cui agli articoli 3, 3 bis, 4 e 6, con una superficie lorda esistente superiore a 1.000 metri quadrati.
Si tratta di una inaccettabile ulteriore “premialità” all’interesse privato.
Non è accettabile anche che al comma 10 ter si consentano gli interventi di cui ai commi 5 e 6 dell’art. 8 della legge regionale n. 7/207 anche nei comuni dotati di programma di fabbricazione.
Non è parimenti accettabile al comma 10 quater la riduzione fino ad un massimo del 30% del contributo dovuto in riferimento agli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, perché senza questo contributo generalmente obbligatorio o si realizzano meno opere di urbanizzazione primaria o dell’onere deve farsi carico il comune interessato.
Non è infine accettabile al comma 10 quinques i cambi di destinazione d’uso senza incrementi di volume o superficie contestualmente ad interventi di restauro o risanamento conservativo, perché il PTPR non consente la ristrutturazione edilizia, ignorando che il divieto può valere solo in aree soggette a vincolo paesaggistico.
Dott. Arch. Rodolfo Bosi