Con Deliberazione n. 2 del 6 febbraio 2014 il Consiglio Comunale di Castelnuovo di Porto ha approvato le “perimetrazioni dei nuclei abusivi individuate nel territorio comunale” di Castelnuovo di Porto, che dal 16 aprile del 2014 ha poi pubblicato per 30 giorni rendendolo noto con apposito Avviso.
In 15 maggio 2014 a nome del Circolo Territoriale di VAS ho consegnato personalmente al Protocollo le seguenti osservazioni.
OSSERVAZIONI DI METODO
La ratio della normativa dettata dalla Legge regionale n. 28 del 2 maggio 1980 risiede nella individuazione di uno strumento urbanistico che permetta il reinserimento organico di estesi insediamenti abusivi nel territorio comunale, tendente alla realizzazione di un armonico assetto finale complessivo sia sotto il profilo strutturale sia sotto quello socioeconomico.
La norma si occupa quindi non di fenomeni di abusivismo singolo o isolato, ma di abusivismo diffuso, di interi complessi edilizi abusivi realizzati spesso da privati proprietari bisognosi di prima casa ed economicamente svantaggiati: quanto meno per i nuclei n. 3 “Valle” (composto di soli 8 edifici), n. 5 “Vigna grande” (composto di soli 15 edifici), n. 7 “Monte Palumbo” (composto di soli 11 edifici), n. 9 “Montelungo” (composto di soli 3 edifici) e n. 10 “Vallelunga” (composto pur esso di soli 11 edifici) non si può di certo parlare di abusivismo diffuso, dal momento che rientrano piuttosto nella classificazione di “case sparse” per le quali non si ravvisa la necessità di alcun recupero.
Ne deriva che in termini di “metodo” non possono essere considerate legittimate la metà delle perimetrazioni approvate.
Ai sensi dell’art. 12 della legge regionale n. 28/1980, che è relativo alla “Classificazione dei nuclei in zone omogenee”, <<le zone comprese negli strumenti urbanistici di cui agli articoli precedenti sono classificate quali zone omogenee B del decreto interministeriale 2 aprile 1968, numero 1444.>>
Il verbale della seduta del Consiglio Direttivo che ha approvato la deliberazione n. 2 del 6 febbraio 2014 riporta al riguardo la seguente dichiarazione dell’arch. Birindelli: <<c’è una zona B e l’abbiamo messa per sbaglio, ne chiediamo venia, ci sarà l’osservazione e verrà tolta, mi sembra che ci sono due aree che si sono sovrapposte, l’area di Monte Tufello che è tutta una zona di piano regolatore che però per vicende estremamente complesse non è sana urbanisticamente e quindi va sanata, tutte le altre sono in zona agricola, tranne margini che si reputa utile coinvolgere nei processi di recupero>>.
Sempre in termini di “metodo” non si capisce perché non sia stato cancellato il nucleo n. 8 “Monte Tufello”, pur avendone rilevato la natura impropria in termini di “metodo”.
Allo stesso riguardo va inoltre messo in evidenza che dallo stesso verbale della seduta del Consiglio Direttivo che ha approvato la deliberazione n. 2 del 6 febbraio 2014 risultano le due seguenti dichiarazioni della consigliera Alessandra Paradisi: <<È la perimetrazione, che è stata fatta in questo nucleo Francalancia comprendendo anche zone che nulla hanno a che fare con la zona in questione, che è illegittima. …. In alcune perimetrazioni sono state ricomprese case legittime. Costruite con concessioni legittime e in alcuni casi accorpando zone agricole a zone C di espansione. Faccio il caso di Francalancia>>.
La consigliera Alessandra Paradisi ha rilasciato anche la seguente ulteriore dichiarazione: <<Belvedere è zona B non è mica zona agricola, è dentro il piano regolatore, tutte le case costruite a Francalancia rientrano in zona agricola sono costruzioni legittime, comprendere nella stessa perimetrazione Francalancia, Belvedere e via Flaminia è qualcosa che non ha proprio senso.>>.
Allo stesso riguardo dal verbale risulta la seguente dichiarazione dell’arch. Birindelli. <<Se Lei si riferisce a edificazioni legittime anche se uno ha 10 concessioni legittime una zona che ha anche una parvenza di edificabilità ma che non ha avuto pianificazione attuativa si è in presenza di nucleo abusivo. Anche se una edificazione avviene in una zona edificabile ma senza l’opportuno strumento attuativo comunque va recuperata>>.
Non si ritiene di condividere la suddetta affermazione, per cui – oltre al nucleo n. 8 “Monte Tufello” – andrebbe cancellato anche il nucleo n. 2 “Francalancia” se veramente tutte le costruzioni che vi ricadono sono legittime.
L’obiettivo della legge regionale n. 28/1980 viene perseguito attribuendo anche al Comune di Castelnuovo di Porto il potere di predisporre una speciale variante al P.R.G. finalizzata al recupero degli agglomerati abusivamente realizzati.
Si tratta in generale di una facoltà e non di un obbligo di approvare queste specifiche Varianti, che per di più ai sensi dell’art. 5 della legge regionale n. 28/1980 <<devono essere adottate dal comune entro due anni dall’ entrata in vigore della presente legge>> con la precisazione che <<quando, ricorrendone le condizioni, il comune non provvede all’adozione delle varianti stesse nel termine innanzi fissato, ovvero non delibera di diversamente provvedere, si fa luogo ai provvedimenti sostitutivi previsti nell’ art. 1 della legge 6 agosto 1967, n. 765.>>
Appare grave che la Relazione non riporti questo specifico articolo, avendo il Comune deciso di avvalersi della legge regionale n. 28/1980 e non anche e soprattutto del 3° comma dell’art. 29 della Legge n. 47 del 28 febbraio 1985 che recita testualmente: <<Decorso il termine di novanta giorni, di cui al primo comma, e fino alla emanazione delle leggi regionali, gli insediamenti avvenuti in tutto o in parte abusivamente, fermi restando gli effetti della mancata presentazione dell’istanza di sanatoria previsti dall’articolo 40, possono formare oggetto di apposite varianti agli strumenti urbanistici al fine del loro recupero urbanistico.>>
Ne deriva che la Variante speciale al P.R.G. approvata ai sensi della legge regionale n. 28/1980 appare viziata di legittimità.
Si fa presente inoltre che il comma 1 dell’art. 2 della legge regionale n. 28/1980, così come modificato dall’art. 1 delle legge regionale n. 58 del 17.12.1996, dispone testualmente:
<<Ai fini delle attività previste nel presente articolo:
a) si tiene conto delle costruzioni abusive ultimate fino alla data del 31 dicembre 1993>>.
Nella Relazione non viene fatto sapere se le costruzioni abusive fatte oggetto della apposita Variante speciale siano state effettivamente ultimate entro il 31.12.1993: viene genericamente precisato che <<per ognuno dei nuclei è stata eseguita una specifica verifica sugli edifici compresi nella perimetrazione in relazione alla loro consistenza che ad esclusione del nucleo n. 8, per il quale non è stato possibile risalire alla situazione abilitativa degli edifici, è stata desunta da documentazione catastale e fotografica>>.
Il comma 2 dell’art. 2 della legge regionale n. 28/1980 dispone che <<le attività previste nel precedente art. 1 debbono essere completate entro quindici mesi dall’entrata in vigore della presente legge>> con la precisazione che <<entro il medesimo termine il consiglio comunale con una o più deliberazioni prende atto delle operazioni compiute ed adotta la perimetrazione dei nuclei abusivi.>>.
OSSERVAZIONI DI MERITO
Nucleo n. 1 “Casale delle rose” – Secondo la Relazione il nucleo è composto da 48 edifici.
I 48 edifici presentano sia un carattere residenziale con tipologie edilizie unifamiliari e plurifamliari, queste ultime spesso ricavate in costruzioni rurali, che un carattere agricolo come capannoni e rimesse, come attestano le sottostanti foto tratte da Street View di Google Maps.
La Relazione non dice che l’area in questione è soggetta al vincolo paesaggistico imposto con Decreto Ministeriale emanato dall’allora Ministro Ronchey il 30 dicembre 1993, poi modificato il 3 maggio 1994. 
Nella Relazione è invece riportato il seguente passo: <<Si fa presente che l’intera area è interessata dalla Proposta Comunale n°058024_P04, secondo cui l’Amministrazione proponeva di consentire il recupero edilizio degli edifici esistenti e la realizzazione di servizi pubblici e privati. Tale proposta è stata gran parte respinta, salvo che per due zone, per le quali si riporta di seguito il parere: “L’area indicata nella richiesta risulta ampia e comprende anche aree libere e di pregio paesistico. Si accoglie limitatamente ad un’area posta all’interno della zona F2 servizi privati e alle aree urbanizzate secondo quanto precisato nel punto 3b dei criteri di valutazione del contributo dei comuni. Per quanto attiene il recupero degli edifici esistenti e relativi servizi, si rinvia agli artt.31quinquies e 27bis della LR 24/98.”>>.
Estratto della Tavola A del PTPR Tav. 20 Foglio 365
Si chiede pertanto di lasciare la situazione al livello di “case sparse”, provvedendo tutt’al più alla loro ristrutturazione edilizia ed urbanistica, utilizzando il cosiddetto “piano casa” nella disciplina tuttora valida che non è stata fatta oggetto di ricorso alla Corte Costituzionale.
Nucleo n. 2 “Francalancia” – Secondo la Relazione il nucleo è composto da 59 edifici con destinazione d’ uso prevalentemente residenziale e tipologia edilizia unifamiliare e a palazzina.
Come già detto precedentemente, secondo la consigliera Alessandra Paradisi in questo nucleo <<sono state ricomprese case legittime. Costruite con concessioni legittime e in alcuni casi accorpando zone agricole a zone C di espansione>>.
Se rispondesse al vero la suddetta affermazione, si chiede allora di cancellare questo nucleo dalle perimetrazioni.
Nucleo n. 3 “Valle” – Nella Relazione viene chiamato dapprima “La rosta”: si tratta di un nucleo composto da appena 8 edifici con destinazione residenziale e tipologia edilizia prevalentemente unifamiliare.
Secondo la Relazione si tratta di un nucleo composto da appena 8 edifici con destinazione residenziale e tipologia edilizia prevalentemente unifamiliare.
Si chiede pertanto di lasciare la situazione al livello di “case sparse”, provvedendo tutt’al più alla loro ristrutturazione edilizia ed urbanistica, utilizzando il cosiddetto “piano casa” nella disciplina tuttora valida che non è stata fatta oggetto di ricorso alla Corte Costituzionale.
Nucleo n.4 “San Sebastiano” – Secondo la Relazione il nucleo è composto da n. 28 edifici con destinazione d’ uso residenziale e tipologia edilizia prevalentemente unifamiliare.
Si chiede di verificare se le costruzioni siano state realizzate entro il 31 dicembre 1993.
Nucleo n. 5 “Vigna grande” –
Secondo la Relazione si tratta di un nucleo composto da 15 edifici con destinazione d’ uso residenziale e tipologia edilizia prevalentemente unifamiliare.
Si chiede pertanto di lasciare la situazione al livello di “case sparse”, provvedendo tutt’al più alla loro ristrutturazione edilizia ed urbanistica, utilizzando il cosiddetto “piano casa” nella disciplina tuttora valida che non è stata fatta oggetto di ricorso alla Corte Costituzionale.
Nucleo n. 6 “Monti della camera” – Secondo la Relazione il nucleo è composto da 52 edifici a carattere residenziale prevalentemente uni familiare con la presenza di alcuni manufatti annessi a carattere agricolo.
Le aree libere da destinare agli standards sembrano eccessive ed andrebbero ridotte.
Nucleo n. 7 “Monte palombo” – Secondo la Relazione si tratta di edifici a carattere residenziale prevalentemente unifamiliari.
Secondo la Relazione si tratta di un nucleo composto soltanto da 11 edifici.
Si chiede pertanto di lasciare la situazione al livello di “case sparse”, provvedendo tutt’al più alla loro ristrutturazione edilizia ed urbanistica, utilizzando il cosiddetto “piano casa” nella disciplina tuttora valida che non è stata fatta oggetto di ricorso alla Corte costituzionale.
Nucleo n. 8 “Monte Tufello” – Secondo la Relazione il nucleo presenta 35 edifici a destinazione residenziale. Per quanto riguarda le caratteristiche tipologiche degli edifici, esse risultano: plurifamiliari su tre livelli e a schiera.
Veduta dalla strada provinciale 51 b (foto tratta da Street View di Google Maps)
Per ammissione dello stesso arch. Birindelli è <<una zona B e l’abbiamo messa per sbaglio>>.
Se ne chiede pertanto la cancellazione dalle perimetrazioni.
Nucleo n .9 “Monte lungo” –
Secondo la Relazione si tratta di un nucleo che presenta 3 soli edifici a destinazione residenziale: per quanto riguarda le caratteristiche tipologiche degli edifici, esse risultano: plurifamiliari su tre livelli e a schiera.
Si chiede pertanto di lasciare la situazione al livello di “case sparse”, provvedendo tutt’al più alla loro ristrutturazione edilizia ed urbanistica, utilizzando il cosiddetto “piano casa” nella disciplina tuttora valida che non è stata fatta oggetto di ricorso alla Corte costituzionale.
Nucleo n. 10 “Valle lunga” – Secondo la Relazione per quanto riguarda le caratteristiche tipologiche degli edifici, esse risultano: monofamiliare e bifamiliari su due livelli e quadrifamiliari a schiera anch’esse su due livelli.
Secondo la Relazione il nucleo presenta solo 11 edifici a destinazione residenziale, ma dalla sottostante foto satellitare tratta da Google Maps figurano le coperture di due fabbricati che non risultano nella planimetria allegata alla deliberazione n. 2 del 6.2.2014.
Si chiede pertanto di lasciare la situazione al livello di “case sparse”, provvedendo tutt’al più alla loro ristrutturazione edilizia ed urbanistica, utilizzando il cosiddetto “piano casa” nella disciplina tuttora valida che non è stata fatta oggetto di ricorso alla Corte costituzionale.
Roma, 15 maggio 2014
Dott. Arch. Rodolfo Bosi