Ai sensi dell’art. 28 della legge n.1150 del 17 agosto 1942 la lottizzazione di un terreno a scopo edilizio può essere autorizzata dal Comune subordinatamente alla stipula di una convenzione che deve prevedere l’assunzione a carico del proprietario degli oneri relativi alle opere di urbanizzazione primaria e di quota parte delle opere di urbanizzazione secondaria o di quelle opere che siano necessarie per allacciare la zona ai pubblici servizi.
Sono opere d’urbanizzazione primaria (art. 4, legge 29 settembre 1964, n. 847):
- le strade a servizio degli insediamenti, compresi gli allacciamenti alla viabilità principale dei lotti edificabili;
- gli spazi necessari per la sosta e il parcheggio degli autoveicoli, in relazione alle caratteristiche degli insediamenti;
- i condotti idonei alla raccolta ed allo scarico delle acque luride (nere) ed i relativi allacciamenti alla rete principale urbana, compresi gli impianti di depurazione;
- la rete idrica, costituita dalle condotte per l’erogazione dell’acqua potabile e relative opere per la captazione, il sollevamento ed accessorio, nonché dai necessari condotti d’allacciamento alla rete principale urbana;
- la rete per l’erogazione e la distribuzione dell’energia elettrica per usi domestici e industriali comprese le cabine secondarie;
- la rete del gas combustibile per uso domestico ed i relativi condotti d’allacciamento;
- la rete telefonica, comprese le centraline telefoniche a servizio degli edifici;
- la pubblica illuminazione comprendente le reti e gli impianti per l’illuminazione delle aree e delle strade pubbliche e d’uso pubblico;
- gli spazi di verde attrezzato, le aree a servizio dei singoli edifici mantenute a verde con alberature ed eventuali attrezzature.
Alle opere d’urbanizzazione primaria sono equiparati:
- gli impianti cimiteriali, cioè gli ampliamenti e le costruzioni dei cimiteri, compresi le vie d’accesso, le zone di parcheggio, gli spazi e i viali destinati al traffico interno e le costruzioni accessorie (art. 26-bis, D.L. n. 415/1989 convertito dalla legge n. 38/1990);
- i parcheggi realizzati nel sottosuolo o nei locali siti al piano terreno dei fabbricati esistenti (art. 11, legge n. 122/1989).
Sono opere d’urbanizzazione secondaria (art. 44, legge n. 865/1971 e successive modifiche):
- gli asili nido;
- le scuole materne;
- le scuole dell’obbligo;
- i mercati di quartiere;
- le delegazioni comunali;
- le chiese ed altri edifici religiosi;
- gli impianti sportivi di quartiere;
- i centri sociali e le attrezzature culturali e sanitarie;
- le aree verdi di quartiere.
Con deliberazione n. 229 del 4 dicembre 1982 il Consiglio Comunale ha approvato lo schema generale di atto d’obbligo tipo e lo schema di Convenzione Urbanistica tipo, riguardante le aree e i comprensori di PRG, cui devono aderire coloro che intendono procedere all’edificazione delle aree e dei comprensori soggetti a convenzione: quella delibera è stata in seguito più volte integrata dapprima per adeguare sia i tempi globali di definizione dei piani di lottizzazione sia le quote di contributo dovuto relativamente agli oneri di urbanizzazione, poi per definire criteri e le procedure tanto per l’attuazione delle compensazioni edificatorie previste dagli strumenti urbanistici generali approvati quanto per la formazione dei Programmi di Recupero Urbano (P.R.U.) e dei Programmi di Riqualificazione Urbana (P.RI.U.).
Fino alla fine degli anni ’90 è stata prassi consentita che il soggetto privato che assumeva l’obbligo di realizzare le opere di urbanizzazione primaria e secondaria, a scomputo totale o parziale degli oneri dovuti alla Pubblica Amministrazione, potesse realizzare direttamente i lavori oppure affidarne l’esecuzione, senza particolari formalità o vincoli, a impresa di sua fiducia: tale modalità di esecuzione delle opere di urbanizzazione è stata messa in discussione a partire dalla sentenza della Corte di Giustizia delle Comunità Europee 12 luglio 2001 (causa n. 399/1998) laddove si è affermato, per la prima volta, che l’affidamento delle opere in questione, quando di importo superiore alla soglia comunitaria, deve seguire le regole della gara come fissate dalle direttive al pari delle opere pubbliche.
È apparso così necessario disciplinare un modello giuridico procedimentale per cui, abbandonata l’esperienza del progressivo svincolo delle cubature al graduale procedere delle opere di urbanizzazione, si debba convenire con il privato che il rilascio dei permessi di costruire sia interamente subordinato – salvo quei casi in cui ciò non sia impossibile sotto il profilo tecnico – alla completa realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e almeno all’affidamento dell’appalto delle opere di connessione esterna.
Con Deliberazione del Consiglio Comunale n. 84 del 1 ottobre 2009, predisposta dall’allora Assessore all’Urbanistica Marco Corsini, è stato così definito un nuovo schema di Convenzione Urbanistica tipo, aggiornato alla mutate disposizioni legislative, che contiene sia le clausole generali destinate ad essere applicate in tutte le operazioni di trasformazione del territorio qualunque sia lo strumento attuativo prescelto, sia le clausole speciali destinate a disciplinare in via integrativa e, ove occorra, modificativa, il singolo strumento tenendo conto della sua specificità.
Ma con Deliberazione dell’Assemblea Capitolina n. 70 del 22 novembre 2011 concernente le “Misure anticrisi in materia di tempi di attuazione dell’edificazione privata”, predisposta sempre dall’Assessore Marco Corsini, sono state apportare una serie di modifiche strutturali allo Schema di Convenzione Urbanistica approvato con la deliberazione n. 84/2009 e definito un regime transitorio di 24 mesi decorrenti dalla data di approvazione della medesima delibera n. 70/2011, con scadenza quindi al 22 novembre 2013.
I tempi di realizzazione dell’edificazione privata sono stati così articolati secondo le seguenti fasi:
- la prima fase prevede il rilascio dei titoli abilitativi in misura percentuale rispetto al programma complessivo, a decorrere dall’inizio dei lavori delle opere di urbanizzazione primaria;
- la seconda fase prevede il rilascio di un’ulteriore percentuale di titoli abilitativi in funzione dell’andamento delle opere di urbanizzazione primaria e dell’aggiudicazione delle opere di urbanizzazione secondaria assunte in convenzione;
- la terza ed ultima fase prevede il completamento dell’edificazione privata al termine della realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria assunte direttamente in convenzione.
La deliberazione 70/2011 introduce diverse agevolazioni per gli imprenditori edili, a notevole detrimento dell’interesse generale.
In nome della crisi edilizia, con un ”regime transitorio” sono state ridimensionate le garanzie riguardanti non soltanto la realizzazione delle opere di urbanizzazione secondarie, cioè di quelle opere pubbliche che consentono la vivibilità di un nuovo insediamento edilizio, ma anche le stesse opere di urbanizzazione primaria che i privati devono realizzare prima dell’ultimazione delle costruzioni residenziali o di altre destinazioni di loro esclusivo interesse: Roma è già piena di quartieri dormitorio dove i servizi pubblici “da eseguire a cura dei privati” non sono mai stati realizzati).
Fin dalle prime settimane dopo l’insediamento della nuova Giunta Capitolina, alcuni esponenti del partito di maggioranza hanno lanciato dalle testate dei più seguiti quotidiani cittadini critiche assai pesanti verso il Sindaco, verso la Giunta e soprattutto verso l’Assessore alla Trasformazione Urbana, Giovanni Caudo, spesso nell’occhio del ciclone in quanto deve gestire la pesante eredità urbanistica non solo della precedente amministrazione, fatta di varianti e deroghe al Piano Regolatore Generale, Accordi di Programma su misura dei privati, compensazioni edificatorie “in aria” che non si sa dove e in che misura finiranno di atterrare, a cui si deve aggiungere la crisi economica di una città che ha sempre e solo puntato sul mattone: le critiche sono per giunta piovute dopo che tutti i partiti attualmente al governo della città – ma non solo – durante la campagna elettorale hanno sbandierato ai quattro venti lo “stop al consumo di suolo”, “la città sostenibile”, “la rigenerazione urbana” ecc. ecc..
Giovanni Caudo
L’assessore alla Trasformazione Urbana Giovanni Caudo ha detto da tempo che è necessario che Roma Capitale si doti di un nuovo schema di Convenzione e ha avviato il confronto con l’ ACER (Associazione Costruttori Edili Romani) e con le altre associazioni di categoria per trovare una soluzione condivisa, ma le difficoltà e le vicissitudini della attuale maggioranza, a partire dall’approvazione del bilancio, hanno posto l’esigenza di una proroga, in considerazione dell’impossibilità di finire di mettere a punto il nuovo Schema di Convenzione Urbanistica entro la scadenza del 22 novembre 2013.
L’assessore ha quindi preparato la Delibera per l’approvazione di una proroga di 6 mesi: la proroga della sospensione è approdata in Commissione Urbanistica nel corso della quale tutti i consiglieri hanno dato il proprio parere positivo alla proroga per sei mesi, anche se diversi consiglieri hanno proposto di alzare il termine ad almeno un anno.
Tutti i consiglieri presenti hanno votato a favore tranne quello del Movimento Cinque Stelle, Daniele Frongia, contrario a iniziative “che favoriscono solo alcuni costruttori e non la cittadinanza“.
Daniele Frongia
Dalla commissione è emersa la possibilità di mettere in programma la discussione della delibera contenente la proroga ed i comitati cittadini, che molto si erano spesi contro le cosiddette “delibere del cemento” di Alemanno, si sono dichiarati pronti a protestare in Campidoglio.
Nella riunione dei Capigruppo che si è tenuta il 21 novembre 2013 il Movimento cinque stelle ha lanciato l’allarme: “Nella capigruppo di oggi, la maggioranza, insieme all’opposizione e con la sola contrarietà del M5S, sta per indire un consiglio, in un giorno irrituale e in orario irrituale, al fine di far approvare la proroga della delibera 70 del 2011 al suo ultimo giorno utile“.
Il 22 novembre 2013, alla fine per la giornata di lutto nazionale per la tragedia dell’alluvione in Sardegna, il consiglio non è stato convocato: la delibera non è mai stata calendarizzata anche se l’allerta dei cittadini è rimasta vigile per tutta la settimana.
Ma prima di Natale l’Assemblea Capitolina ha pensato bene di riparare alla mancanza, convocandosi per il 19 dicembre 2013.
Quel giorno sono risultati assenti Alfio Marchini (Lista Marchini) Rita Paris e Luca Giansanti (Lista Civica Marino) Valeria Baglio e Orlando Corsetti (PD) Gianluca Peciola (SEL) Massimo Caprari (Centro Democratico) Dario Rossin (Fratelli d’Italia) Gianni Alemanno (Cittadini x Roma – Lista civica Alemanno) Sveva Belviso (Nuovo Centro Destra).
Con un voto da governo delle larghe intese è stato accolto un emendamento bipartisan presentato dal consigliere del Gruppo Misto Roberto Cantiani che ha allungato il termine da sei mesi a un anno: si sono dichiarati d’accordo tutto il centrodestra ed il Pd.
Hanno approvato l’emendamento: Erica Battaglia (PD), Davide Bordoni (ex PDL ora Forza Italia), Roberto Cantiani (ex PDL ora Gruppo Misto), Svetlana Celli (Lista Civica Marino), Mirko Coratti (PD), Ignazio Cozzoli Poli (Cittadini x Roma – Lista civica Alemanno), Francesco D’Ausilio (PD), Athos De Luca (PD), Gianluigi De Palo (Cittadini x Roma – Lista civica Alemanno), Michela De Biase (PD), Cosimo Dinoi (ex lista Marchini ora Gruppo Misto), Alfredo Ferrari (PD), Fabrizio Ghera (Fratelli d’Italia), Valentina Grippo (PD), Franco Marino (Lista Civica Marino), Lavinia Mennuni (ex PDL ora Nuovo Centro Destra), Dario Nanni (PD), Alessandro Onorato (Lista Marchini), Marco Palumbo (PD), Fabrizio Panecaldo (PD), Gianni Paris (PD), Pierpaolo Pedetti (PD), Ilaria Piccolo (PD), Maurizio Policastro (PD), Marco Pomarici (ex PDL ora Nuovo Centro Destra), Giovanni Quarzo (ex PDL ora Forza Italia), Antonio Stampete (PD, presidente Commissione Urbanistica), Giulia Tempesta (PD), Daniela Tiburzi (PD), Giordano Tredicine (PDL).
Risulta così essere stata approvata la Deliberazione dell’Assemblea Capitolina n. 91 del 19 dicembre 2013 con 30 voti favorevoli, l’astensione dei Consiglieri Maria Gemma Azuni (SEL), Immacolata Battaglia (SEL), Riccardo Magi (Lista Civica Marino) ed Annamaria Proietti Cesaretti (SEL) e 4 contrari del Movimento 5 Stelle (Marcello De Vito, Daniele Frongia, Virginia Raggi ed Enrico Stèfano).
L’assessore Caudo di fronte al voto contrario da parte della sua stessa maggioranza ha lasciato l’aula.
Il capogruppo di SEL Gianluca Peciola ha spiegato l’astensione nel seguente modo: “Come Sel ci siamo astenuti dal voto perché l’interesse dell’impresa edile non può essere continuare a costruire senza un lavoro di rigenerazione urbana”.
Il Movimento cinque stelle, che fin da subito si è opposto all’approvazione della proroga, ha parlato di “scempio ai danni di questa città”.
Ha fatto sapere in una nota: “Quando si tratta di favorire ‘certi’ interessi, votano compatti”.
Inoltre, per il M5S, in quanto la proroga è scaduta il 22 novembre scorso, “non si sarebbe potuto procedere al voto”: la delibera invece è passata “con un vergognoso escamotage: sostituiscono alla parola ‘proroga’ la parola ‘rinnovo’ e il gioco è fatto”.
Così non solo sono stati allungati i tempi della vigenza dello Schema di Convenzione Urbanistica, che favorisce molto gli interessi dei costruttori e molto poco l’interesse della città e dei cittadini, ma va messa in preventivo anche la possibilità che il nuovo Schema, a cui da mesi sta lavorando l’assessorato, non venga approvato, nel qual caso tornerebbe automaticamente in vigore lo Schema ancora precedente, sempre varato da Corsini, con la Delibera 84/2009.
Il nuovo Schema dell’Assessore Caudo dovrà per di più essere votato da quegli stessi consiglieri capitolini che con 30 voti favorevoli (17 del PD, 2 della Lista Civica Marino, 9 del centrodestra, 1 del Gruppo Misto, 1 della Lista Marchini) hanno approvato il prolungamento e il potenziale rinnovo del vecchio Schema.
Subito dopo l’approvazione della delibera, è stata promossa da alcuni consiglieri municipali il seguente appello che in poco tempo si è arricchito di continue adesioni: #NoiStiamoConCaudo
Noi stiamo con Giovanni Caudo.
Noi stiamo con tutti quegli amministratori che lavorano ogni giorno per opporsi a chi vorrebbe una città governata dai soliti poteri e a scapito del benessere dei cittadini.
Ci siamo presentanti in campagna elettorale con l’idea che un’altra città fosse possibile, abbiamo affermato, in discontinuità con l’amministrazione precedente, che l’interesse pubblico sarebbe stato al centro di ogni scelta politica.
Il centro sinistra ha vinto perché è riuscito a far vincere quell’idea ed è su questo che si basa il consenso degli elettori.
Caudo vuole far vincere l’idea che un’urbanizzazione selvaggia non possa più continuare, che la Capitale di domani deve essere fondata su una riconversione degli spazi e non su un consumo infinito del suolo agricolo. Chiedere che i servizi essenziali a carico dei costruttori siano realizzati prima del rilascio della concessione a costruire, non rappresenta un atto straordinario, ma solo un elemento di civiltà.
Chi ha votato il rinnovo, da 6 mesi ad un anno, della delibera 70 voluta dalla giunta Alemanno non ha permesso di ristabilire un giusto equilibrio tra le esigenze dei costruttori e quelle dei cittadini.
Facciamo appello a tutte le forze della maggioranza affinché si promuovano il riuso e la rigenerazione di aree già edificate e non si ridimensionino ulteriormente, in nome della crisi edilizia, le garanzie riguardanti la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, definite proprio per scongiurare le speculazioni edilizie e la costruzione di nuove abitazioni ad ogni costo.
Sottoscrivono:
Jacopo Argilli, Consigliere I Municipio
Graziella Manca, Consigliere I Municipio
Mauro Cioffari, Consigliere I Municipio
Manuel Giugliano, Consigliere XII Municipio
Alessio Stazi, Assessore IX Municipio
Andrea Valeri, Assessore I Municipio
Anna Vincenzoni, Assessore I Municipio
Marco Pineschi, Consigliere II Municipio
Giovanna Seddaiu, Consigliere II Municipio
Mattia Ciampicacigli, Consigliere II Municipio
Tytty Santoriello, Assessore II Municipio
Aldo Benassi, Consigliere VII Municipio
Emiliano Cofano, Consigliere VII Municipio
Nathalie Naim, Consigliere I Municipio
Giovanni Figà Talamanca, Consigliere I Municipio
Matteo Manenti, Consigliere XII Municipio
Mario Giancotti, Consigliere II Municipio
Andrea Rollin Consigliere II Municipio
Rolando Zorzi, Consigliere II Municipio
Paolo Leccese, Consigliere II Municipio
Alessandro Ricci, Consigliere II Municipio
Emilia La Nave, Assessore II Municipio
Carlo Manfredi, Consigliere II Municipio
Mauro Tagliacozzo, Consigliere IX Municipio
Alberto Belloni, Consigliere XI Municipio
Alfredo Toppi, Consigliere XI Municipio
Ileana Izzillo, Assessore XI Municipio
Fabrizio Modoni, Consigliere XIV Municipio
Silvia Ascani, Consigliere XIV Municipio
Cinzia Paolillo, Associazione daSud
Danilo Chirico, Associazione daSud
Ivan Errani, Assessore XIV Municipio
Sonia Cardillo, Consigliere IX Municipio
Cinzia Lancia, Consigliere VII Municipio
Guido Laj, Assessore II Municipio
Celeste Manno, Consigliere II Municipio,
Francesco Marchizza, Consigliere XIII Municipio
Maria Pia Pizzolante, Presidente TILT!
Fabrizio Cascapera, Consigliere III Municipio
Denise Lancia, Equorete
Livio Grillo, TILT!
Alessandra Bisozzi, TILT!
Marco Frisari – Cooperatore Sociale – Municipio Roma IX
Danilo Proietti
Michela Desidera
Andrea Brogi
Sonia Pregagnoli
Aldo Luciani
Francesca Irene Thiery
Guido Allegrezza
Maria Regina Garau
Per sottoscrivere stoconcaudo@gmail.com
Anche VAS ha aderito all’appello.
L’assessore : “Impegno ad adottare presto un nuovo schema di Convenzione Urbanistica“. “Da qualche ora si è diffuso in rete un appello firmato da 36 consiglieri e assessori di diversi Municipi appartenenti a tutti i partiti della maggioranza e sostenuto da tante altre persone e associazioni. Nel corrispondere con quanti hanno voluto in modo del tutto spontaneo ribadire l’importanza di scelte urbanistiche che mettano al centro l’interesse pubblico, chiarisco però che, al di là della lunghezza della proroga concessa alla delibera 70, resta l’impegno di tutta la maggioranza e mio ad approvare il prima possibile un nuovo schema di convenzione che costituisca una giusta sintesi tra le legittime esigenze di sostenibilità economica delle imprese e quelle dei cittadini che chiedono quartieri vivibili e dotati di servizi”.