Abbiamo sottoposto all’assessore all’Urbanistica di Roma Capitale Maurizio Veloccia la nostra mappatura delle proprietà dei fondi immobiliari nella Capitale e i risultati della nostra inchiesta in cinque puntate, divisa in quella sulle Sgr che fanno parte di Rome REgeneration, quella dei fondi del Nord Italia, quella sui fondi di Stato (CDP e Invimit), quella sui fondi esteri e di origine bancaria, e quella complessiva, uscita oggi.
Ecco l’intervista con cui risponde ai temi sollevati.
L’inchiesta documenta un’ondata eccezionale di riconversioni da uffici e servizi a hotel di lusso nel centro storico ad opera sia di SGR sia italiane che estere.
Come intende il Campidoglio porre un freno allo svuotamento di funzioni ordinarie nel centro e in che modo si garantisce che i plusvalori generati da questi cambi d’uso ricadano sulla collettività per finanziare i servizi nelle periferie?
Intanto è necessario inquadrare questo fenomeno su scala europea e considerare il riposizionamento di Roma.
La sorpresa è che una città unica al mondo come la nostra registrasse in passato meno della metà dei turisti internazionali che visitano le principali città europee.
In questi anni Roma ha ritrovato una nuova attrattività, così come è accaduto a Madrid e Barcellona.
Il grande flusso di arrivi internazionali richiede una risposta adeguata in termini di offerta ricettiva e comporta un’evoluzione del settore, anche se siamo ancora molto distanti da Londra e Parigi, che contano rispettivamente il triplo e il doppio degli alberghi di lusso di Roma.
Da un punto di vista urbanistico, i nuovi alberghi sono stati aperti in immobili che ospitavano uffici ormai abbandonati quindi senza intaccare le funzioni residenziali, al contrario di quanto avviene con il proliferare degli affitti brevi che riduce progressivamente lo stock abitativo e la disponibilità di residenze stabili.
Per arginare questo fenomeno, che è quello che incide maggiormente sullo svuotamento del Centro storico, abbiamo introdotto nelle nuove norme del Piano Regolatore il divieto di cambi di destinazione d’uso finalizzati agli affitti brevi e la possibilità di contingentare le nuove attivazioni.
E abbiamo fatto anche di più: abbiamo stabilito che il plusvalore di cui parla – e che per primi a Roma, con il PRG del 2008, abbiamo deciso di redistribuire per due terzi alla città introducendo il concetto di contributo straordinario di valorizzazione – fosse esteso a tutte le valorizzazioni nella città storica e potesse contribuire a sostenere anche le politiche abitative, oltre che la realizzazione di nuovi servizi pubblici.
Siamo convinti che il turismo non debba essere combattuto né ostacolato ma regolato, e che non si debba contrastare la ricchezza che ne deriva, bensì redistribuirla equamente.
La mappatura dimostra che migliaia di appartamenti a Roma provenienti dal vecchio “welfare” degli enti previdenziali (da INPS a Enasarco e INPGI) sono passati in pancia ai fondi d’investimento: chi non ha potuto riscattare l’alloggio oggi rischia il mancato rinnovo o l’asta a prezzi di mercato.
Contestualmente, i nuovi progetti di “social housing” finanziati con CDP e PNRR sono gestiti da SGR private e prevedono canoni “calmierati” che restano inaccessibili per le fasce più deboli.
Come intende intervenire Roma Capitale per evitare che la dismissione del patrimonio pubblico/previdenziale continui ad alimentare l’emergenza abitativa?
E quali vincoli stringenti sta ponendo il Comune nei negoziati urbanistici con le SGR affinché le quote di edilizia sociale rimangano accessibili e pubbliche nel tempo, invece di scadere dopo pochi anni?
Questa Amministrazione è stata tra le prime a rendersi conto dell’insorgere della questione abitativa, cercando di affrontarla: non abbiamo mai cercato scorciatoie e ci siamo sempre misurati con le regole del gioco a disposizione e, quando non ci piacevano, abbiamo tentato di cambiarle.
Come sta facendo il Sindaco Gualtieri in Europa per garantire nuove regole e nuovi fondi per l’accesso alla casa con l’iniziativa Majors for housing, che ha scardinato l’inerzia storica su un tema tradizionalmente delegato ai singoli Stati membri che, come nel caso dell’Italia, poco o nulla hanno fatto sinora.
Quella degli enti previdenziali è una grande questione che riguarda i processi di privatizzazione degli anni Novanta e la dismissione degli immobili pubblici attraverso le cartolarizzazioni.
Chi acquistò all’epoca divenne proprietario a prezzi vantaggiosi, mentre chi è rimasto in affitto oggi si trova spesso a vivere nell’incertezza, proprio perché quel patrimonio, costruito con i contributi previdenziali e gestito secondo una logica assimilabile a quella dell’edilizia sociale, è passato a una logica finanziaria.
Il vecchio welfare abitativo è stato smantellato ma dal Governo non è stato fatto nulla per ricostruirlo, se non annunci, visto che il Piano Casa del Governo Meloni non ha stanziato risorse per l’edilizia sociale.
Su questo gli enti locali non hanno reali poteri: serve un vero Piano Casa con risorse finanziarie concrete e inserito nella programmazione europea.
Noi stiamo intervenendo dove possiamo: sull’edilizia pubblica, investendo centinaia di milioni per acquistare alloggi da destinare al patrimonio pubblico; nei programmi urbanistici, imponendo quote di edilizia residenziale sociale nelle nuove edificazioni; e fornendo nuovo impulso ai Piani di Zona del secondo PEEP.
Siamo però consapevoli che da soli non possiamo risolvere il problema.
Serve un patto tra istituzioni locali, nazionali ed europee.
Ma serve anche un patto con il mondo del credito: il sistema bancario finanzia poco e con grande diffidenza i progetti di housing sociale.
La stessa CDP ha sospeso alcuni di questi interventi perché, con l’impennata dei costi di costruzione nel periodo post-Covid, non sono più sostenibili: o si aumentano i prezzi di vendita rendendo gli alloggi, nella sostanza, non più sociali oppure gli interventi si fermano.
È necessario interrompere questo corto circuito, ma per farlo serve che lo Stato faccia la propria parte: individui risorse pubbliche da investire, promuova incentivi fiscali e smetta di vendere patrimonio pubblico.
Noi a Roma lo abbiamo fatto.
I dati mostrano grandi investimenti nello student housing da parte dei fondi (come l’ex Dogana a San Lorenzo o il Fondo Pitagora e iGeneration).
Tuttavia, la maggior parte di queste strutture applica tariffe di mercato libere.
Quali garanzie e vincoli sta ponendo Roma Capitale affinché le aree pubbliche o i fondi PNRR sbloccati si traducano in veri posti letto a canone calmierato per gli studenti fuori sede meno abbienti?
Bisogna essere chiari: in questi casi si tratta di operazioni private con le quali vengono realizzati studentati privati a prezzi di mercato e in cui le amministrazioni non possono intervenire.
Il vero punto su cui ragionare è quale risposta diamo alle migliaia di studenti che non possono permettersi quei prezzi di mercato e che non riescono ad accedere agli studentati pubblici, perché i posti disponibili sono insufficienti.
Il tema, e non soltanto a Roma, è garantire il diritto allo studio e investire sugli studentati pubblici, ma anche stavolta ci troviamo di fronte a un Governo nazionale che non dà risposte.
Trovo scandaloso che la totalità delle risorse del PNRR destinate agli studentati sia andata a soggetti privati e che la Ministra Bernini abbia risposto che non ci sarebbe stato il tempo di affidare le risorse alle università.
Mi permetto di contraddirla: i Comuni, tra cui Roma, hanno investito miliardi di euro rispettando i cronoprogrammi del PNRR.
Se si fosse voluto, si sarebbe potuto fare.
La nostra Amministrazione, pur non avendo una competenza diretta in materia e a differenza di quanto avvenuto anni fa con l’ex Dogana, ha destinato gli immobili di sua proprietà alla realizzazione di studentati pubblici.
Penso ad esempio all’ex Mira Lanza, assegnata all’Università Roma Tre, o alle palazzine INPS di Ostia, riqualificate per destinarle all’Azienda regionale per il diritto allo studio del Lazio.
Inoltre, abbiamo introdotto l’obbligo per i privati di applicare tariffe convenzionate, inferiori di almeno un terzo rispetto alla media dei prezzi di mercato, nelle aree private ma destinate a servizi di interesse generale.
Le principali SGR operanti a Roma (InvestiRE, DeA Capital, Fabrica) si sono unite alle istituzioni nella Fondazione Roma REgeneration ETS per delineare la città del futuro.
In che modo l’amministrazione garantisce che l’agenda della pianificazione pubblica mantenga la propria autonomia e non finisca per adagiarsi sulle priorità di rendimento dei fondi gestiti da queste società?
L’Amministrazione Gualtieri ha dimostrato con i fatti di essere impermeabile ai condizionamenti.
Quindi ascoltiamo con serenità i suggerimenti e le suggestioni di tutti ma poi decidiamo noi, assumendoci, come abbiamo sempre fatto, la responsabilità anche delle scelte più controverse: dal termovalorizzatore allo Stadio.
Il fatto che alcuni operatori costituiscano una fondazione di ricerca e di studio è una prassi normale in qualsiasi città europea: perché Roma dovrebbe invece scontare una sorta di subalternità rispetto a qualsiasi contributo o contaminazione, persino sul piano intellettuale?
Mi sembra lo stesso approccio che si è visto quando Boeri propose uno studio su Roma e ci fu la rivolta dei «romani».
Questa paura dello straniero che ci conquista o del privato che ci comanda dimostra una grande insicurezza sulla capacità del pubblico di fare la propria parte, di indirizzare e di decidere.
Mao diceva: «Che cento fiori sboccino, che cento scuole di pensiero gareggino».
Ascoltare tutti, ma non farsi influenzare da nessuno.
Se l’EUR continua ad assorbire il terziario direzionale di pregio e il centro il ricettivo di lusso, le periferie est e sud-est (come Santa Palomba o Tor Pagnotta) vedono una concentrazione di progetti di social housing e logistica.
Quali strumenti urbanistici sta attivando il Comune per portare anche in questi quartieri infrastrutture e poli culturali o terziari?
La nostra Amministrazione sta lavorando senza sosta per superare una condizione che abbiamo ereditato: enormi quartieri nati spontaneamente o addirittura pianificati senza infrastrutture e servizi.
Lo stiamo facendo attraverso gli investimenti nei Piani di Zona del secondo PEEP e nelle zone ex abusive dove, grazie a una gara da 132 milioni di euro, abbiamo ripreso a realizzare direttamente strade, fognature, centri di aggregazione, aree sportive e spazi verdi attrezzati.
È una vera rivoluzione, purtroppo poco raccontata: per trent’anni in questi quartieri tutto era stato delegato ai privati, mentre oggi il Comune è tornato protagonista di queste trasformazioni.
Abbiamo inoltre scelto di indirizzare le risorse del PNRR, concentrandone una parte in quartieri fragili come Corviale e Tor Bella Monaca, dove il nostro impegno fondamentale è portare servizi.
Anche nel quadrante sud della città stiamo riorientando le trasformazioni urbanistiche già approvate e in corso, aumentando proprio le dotazioni di servizi e gli spazi di aggregazione territoriale, o portando infrastrutture e trasporto pubblico.
Penso ad esempio al prolungamento della metro B nel quadrante Cecchignola.
Non vogliamo più che si costruiscano quartieri senza identità o che muoiano di traffico.
Riguardo le grandi aree in trasformazione ex statali o di CDP (dall’ex Caserma Guido Reni al Flaminio al Pratone di Torre Spaccata), qual è lo stato dell’arte dei negoziati con i gestori privati (come COIMA) per assicurare che le opere pubbliche promosse (come il Museo della Scienza o i parchi pubblici) vengano realizzate con tempi certi e senza riduzioni di cubatura pubblica?
Non ci sono negoziati.
Noi oggi abbiamo il compito di far rispettare gli accordi esistenti e di fare il nostro dovere, recuperando il tempo perduto.
Su Guido Reni per anni si è perso tempo: l’iter autorizzatorio del comparto privato andava avanti mentre ci si dimenticava della parte pubblica, cioè del Museo della Scienza.
Ora, invece, stiamo per avviare la progettazione esecutiva del Museo e nel prossimo biennio saremo nelle condizioni di avviarne la costruzione.
Sul Pratone di Torre Spaccata, tramontato il progetto di Cinecittà, al momento non ci sono evoluzioni.
L’area come è noto è edificabile, anche se grazie al PRG delle Amministrazioni Rutelli e Veltroni, l’edificabilità è stata dimezzata rispetto alle previsioni originarie.
È evidente che, in assenza di un progetto di reale interesse pubblico come era quello di ampliamento degli Studios di Cinecittà, non può essere avviata alcuna interlocuzione.
In generale, molti di questi progetti di trasformazione urbana vengono giustificati dalla necessità di attrarre investimenti per riutilizzare spazi abbandonati da anni.
Cosa fa l’amministrazione per evitare che producano un aumento generalizzato del costo delle abitazioni, con la conseguenza di espellere i residenti storici e di alimentare una nuova stagione di cementificazione e speculazione?
Si tratta di una preoccupazione legittima, ma proverei a ragionare su alcuni aspetti.
In primo luogo, riutilizzare aree abbandonate è proprio l’alternativa al consumo di nuovo suolo, perché significa costruire sul già costruito anziché occupare nuove aree.
Il secondo aspetto riguarda la necessità di estrarre il plusvalore generato da ogni valorizzazione immobiliare e redistribuirlo alla città sotto forma di verde, piazze, centri di aggregazione e trasporti.
Per questo abbiamo deciso di rafforzare l’istituto del contributo straordinario, destinandolo alla realizzazione di servizi.
Il terzo consiste nel prevedere sempre una quota obbligatoria di edilizia sociale nei programmi urbanistici, come abbiamo fatto a Guido Reni e all’ex Fiera.
Una previsione che abbiamo introdotto per la prima volta nelle Norme tecniche di attuazione del PRG.
Infine, è fondamentale garantire che le opere pubbliche previste siano realizzate contestualmente a quelle private.
Occorre inoltre favorire politiche pubbliche che aumentino la disponibilità di alloggi sociali e di edilizia residenziale pubblica, evitando la dismissione del patrimonio pubblico.
Non mi convince, al contrario, l’approccio di chi ritiene sia meglio lasciare luoghi abbandonati o non favorirne la riconversione.
Perché poi accade quello che vediamo nei capannoni abbandonati di Tor Sapienza o nell’ex Penicillina: vere e proprie bombe sociali pronte a esplodere.
A Tor Sapienza il problema della sicurezza si è risolto perché, dopo l’intervento delle forze dell’ordine, sono arrivati gli operai per lavorare e riconvertire quell’immobile abbandonato.
Ovviamente mi convincerebbe molto, moltissimo, che ogni intervento di trasformazione fosse realizzato dal pubblico, con fondi pubblici e per funzioni pubbliche.
Ma sarebbe un piano ideale, non concretamente fattibile.
Lo dico per chi propone sempre che qualsiasi intervento sia realizzato dal Comune, attraverso espropri o utilizzando risorse di bilancio.
Purtroppo, non funziona così: i fondi pubblici non sono infiniti, le amministrazioni non stampano moneta ed esistono delle regole che tutelano il diritto di proprietà.
Nel mese di aprile 2024 l’Assemblea Capitolina ha approvato la Variante di semplificazione delle Norme Tecniche di Attuazione (NTA) del PRG.
Liberalizzare ulteriormente i cambi di destinazione d’uso (tra uffici, abitazioni e ricettivo) non equivale a dimettere il ruolo programmatorio del Comune, consentendo ai fondi immobiliari di convertire immobili in hotel 5 stelle o studentati privati a seconda di cosa conviene al loro bilancio?
Questa è una fake news: le Norme tecniche di attuazione non liberalizzano nulla.
Al contrario, introducono obblighi che prima non esistevano: nei cambi di destinazione d’uso verso il residenziale, fuori dal Centro storico, è obbligatorio prevedere una quota di housing sociale; nel Centro storico, invece, è obbligatorio destinare il 20% a housing sociale oppure corrispondere il contributo di valorizzazione.
Aggiungo un elemento importante: questa Amministrazione, attraverso la delibera di recepimento della legge regionale sulla rigenerazione urbana, ne ha circoscritto l’ambito di applicazione escludendo il Centro storico e le aree destinate a servizi pubblici per impedire che potessero essere riconvertire liberamente.
Per questo siamo stati accusati dalla destra di essere conservatori.
Il punto che non si vuole capire, né a destra né in un certo conservatorismo di sinistra, è che volere una città capace di trasformarsi non significa necessariamente favorire la speculazione e la liberalizzazione indiscriminata.
Per questa Amministrazione dimostrare che è possibile consentire alla città di evolversi e modernizzarsi con equità non è soltanto possibile: è il senso stesso del nostro agire.
Il Comune concede spesso i cambi d’uso accettando la monetizzazione degli oneri di urbanizzazione, anziché pretendere dai fondi la realizzazione fisica di parcheggi, verde e servizi pubblici nei quartieri interessati.
A Milano questo meccanismo è stato fortemente ridimensionato dopo essersi accorti che incassare il 10% degli oneri arricchiva le casse comunali nell’immediato ma lasciava la città sguarnita di servizi reali.
Roma Capitale continua ad autorizzare la monetizzazione per le operazioni dei fondi privati?
C’è la volontà di porre un freno a questa prassi?
La monetizzazione degli standard non reperiti non è una prassi, né è una possibilità riservata ai fondi immobiliari.
Può riguardare tutti, anche un privato cittadino che, per esempio, trasformi un locale adibito a ufficio in una residenza o recuperi un’ex soffitta.
Si ricorre a questo strumento quando non è possibile reperire fisicamente gli standard urbanistici previsti.
A Roma non è automatica ma dipende dalla decisione del Municipio competente, al quale sono destinati gli eventuali oneri, ed è subordinata a un’apposita conferenza urbanistica che deve verificare la sostenibilità dell’operazione.
Inoltre, non può intaccare le dotazioni minime previste dalla normativa nazionale, salvo deroghe approvate dall’Assemblea Capitolina.
Quindi non esiste alcun automatismo.
Per entrare nel merito, la monetizzazione riguarda essenzialmente le aree centrali della città, dove non è fisicamente possibile reperire alcuni spazi, soprattutto parcheggi.
Impedirla a priori significherebbe precludere qualsiasi possibilità di riconversione di un immobile e usare il diniego non come scelta di merito, ma come strumento per impedire la rifunzionalizzazione.
Io non ho mai creduto nelle scelte elusive: penso che, se non si è d’accordo con la riconversione di alcuni luoghi, sia molto più corretto non consentirne il cambio di destinazione d’uso.
Come abbiamo fatto per salvaguardare i cinema.
Se poi il principio è che non si debbano monetizzare gli spazi e il diritto ad avere verde e servizi nella città, sono il primo a essere d’accordo ma per governare la realtà e non declamare principi, bisogna analizzare ogni caso specifico nel merito.
Pretendere di realizzare una spianata di parcheggi pubblici in un luogo dove non ce n’è alcun bisogno perché lo richiede il Piano Regolatore, sarebbe una follia e comporterebbe un consumo e un’impermeabilizzazione del suolo inutili.
Basta farsi un giro alla nuova Fiera di Roma per rendersene conto.
Per questo nessuna scelta è mai automatica: ogni decisione è sempre sottoposta alla valutazione dell’ente locale competente.
E io credo fermamente nella responsabilità della politica e degli amministratori.
(Articolo di Filippo Poltronieri, pubblicato con questo titolo il 6 novembre 2026 sul sito online “Roma Today”)
